Chương trình vay FHA đều hướng đến khả năng dễ tiếp cận, và đây có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho những người đi vay có điểm tín dụng thấp hơn và/hoặc có ít tiền Saving - Down Payment. Bởi vì chính phủ đang hỗ trợ các khoản vay này, các tiêu chuẩn đủ để đáp ứng điều kiện cũng dễ dàng hơn. Bạn có thể sử dụng chương trình mua nhà FHA để mua hoặc refinance cho một ngôi nhà, bài viết này sẽ tập trung vào các yêu cầu về FHA khi bạn mua ngôi nhà đầu tiên.
Xem thêm bài viết:
- Tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI) bao nhiêu là tốt nhất?
- Mortgage là gì? Tất tần tật những điều cần biết về Mortgage
- FHA hay Convetional: Đâu là khoản vay phù hợp với bạn?
I. Sơ lược về cách để qualify chương trình FHA
Các chương tình FHA được chính phủ bảo lãnh, nhưng bản thân nguồn tiền tài trợ này đến từ các lender được FHA chấp thuận. Điều đó có nghĩa là bạn vẫn cần phải đăng ký chương trình FHA của trực tiếp với những lender được FHA chấp thuận, giống như khi bạn đăng ký conventional loan. FHA đã đặt ra các tiêu chí tối thiểu này cho người nộp đơn:
- Tiền down trả trước tối thiểu 10% nếu điểm tín dụng của bạn từ 500-579 HOẶC
- Tiền down trả trước tối thiểu 3,5% nếu điểm tín dụng của bạn trên 580
- Bằng chứng về thu nhập và có việc làm ổn định
- Thanh toán M.I.P (Phí bảo hiểm thế chấp)
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập DTI thấp hơn 43%
- Ngôi nhà được thế chấp phải là nơi cư trú chính của bạn
- Tài sản(nhà) phải đáp ứng các yêu cầu thẩm định cụ thể của FHA
- Chương trình tốt nhất của FHA sẽ áp dụng cho một số tài sản và địa điểm nhất định
Các tiêu chí tối thiểu này là một khung có sẵn giúp hiểu các thông số chung của chương trình FHA, nhưng những yêu cầu cụ thể, sẽ có thể khác nhau các lender. Bạn có thể sẽ những gặp khó khăn khi qualify FHA nế lịch sử tín dụng kém, có lịch sử thanh toán chậm, nợ chưa thanh toán, hoặc bất kỳ lần tịch thu nhà hoặc phá sản nào gần đây. Các tổ chức cho vay cuối cùng sẽ là người đưa ra quyết định khi phê duyệt khách hàng vay dựa trên các tiêu chí đánh giá riêng của họ.
II. Điểm tín dụng cho vay FHA tối thiểu
Điểm tín dụng của bạn là bức tranh phản ánh nhanh về các hoạt động tín dụng vay tín dụng trong quá khứ của bạn. Khi bạn đăng ký chương trình vay thế chấp thông thường, lender sẽ xem xét điểm tín dụng của bạn để biết khả năng bạn có thể trả nợ thế chấp đúng hạn như thế nào. Điểm tín dụng cao hơn cho thấy rằng bạn có thành tích trả nợ tốt hơn và có xu hướng đủ điều kiện cho khoản vay của bạn, lúc này bạn sẽ nhận được lãi suất ưu đãi hơn.
Khi nói đến các chương trình FHA, lender sẽ thoải mái hơn trong việc kiểm tra điểm tín dụng. Những người vay có điểm tín dụng 500 hoặc cao hơn có thể có đủ điều kiện cho khoản vay FHA, mặc dù điểm tín dụng chính xác của họ sẽ ảnh hưởng đến yêu cầu tiền down và mức tối thiểu này sẽ khác giữa các lender. Các tiêu chí của FHA quy định rằng những người đi vay có điểm tín dụng từ 500-579 có thể đủ điều kiện với khoảng 10% down, trong khi người vay có điểm tín dụng từ 580 trở lên có thể đủ điều kiện với khoảng 3,5% down — điểm tín dụng cao hơn đi kèm với khoản down thấp hơn.
Thông thường, một tiền down lớn hơn thì vẫn mang lại nhiều lợi ích hơn, và chương trình FHA cũng không ngoại lệ.Ví dụ: tiền down 10% có thể bù đắp điểm tín dụng thấp một cách hiệu quả hơn so với down 3,5%, đồng thời giúp bạn qualify với mức giá cạnh tranh hơn một chút và thậm chí tăng cơ hội được chấp thuận. Một lợi ích khác của các chương trình FHA là toàn bộ khoản tiền down của bạn có thể hoàn toàn đến từ tiền quà tặng, miễn là khoản tiền đó đến từ một nguồn được FHA phê duyệt, và bạn có thể xác minh rằng người tặng không có kỳ vọng hoàn trả. Đây là một sự khác biệt đáng kể so với các chương trình vay thông thường, nơi vốn có các quy tắc nghiêm ngặt về việc bổ sung khoản tiền down bằng tiền quà tặng.
III. Yêu cầu về tỷ lệ nợ trên thu nhập của FHA
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là một yếu tố quan trọng cho dù bạn đang đăng ký chương trình nào, nhưng nó cần phải bằng hoặc dưới 43% trong hầu hết các trường hợp qualify FHA (giới hạn 50% được chấp nhận trong một số tình huống nhất định tùy thuộc vào lender của bạn.) DTI là một cách chuẩn hóa để so sánh thu nhập của bạn với các khoản mà bạn nợ và có thể được tính bằng cách chia các khoản thanh toán nợ hàng tháng cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Vì vậy, tỷ lệ DTI 43% về cơ bản có nghĩa là đối với mỗi đô la thu nhập hộ gia đình hàng tháng bạn kiếm được, 43 xu sẽ được dùng để trả các khoản nợ của bạn. Phép đo này cung cấp cho các lender sự rõ ràng về các nghĩa vụ tài chính liên tục khác của bạn và giúp xác định xem việc vay thế chấp ngoài các khoản nợ đó có hợp lý hay không. DTI thấp hơn có thể sẽ giúp bạn đủ điều kiện nhận các khoản vay có lợi hơn.
IV. Yêu cầu về thu nhập từ khoản vay FHA
Không có giới hạn thu nhập tối đa cho các chương trình FHA, điều đó có nghĩa là kiếm được một số tiền nhất định sẽ không làm bạn bị loại. Bạn chỉ cần cung cấp bằng chứng về thu nhập và việc làm ổn định — lender thường muốn xem lịch sử công việc ít nhất 2 năm, đây là quy định tiêu chuẩn với tất cả các đơn xin vay. Những lender FHA sẽ sử dụng việc làm của bạn để xác nhận khả năng trả nợ thế chấp của bạn, đó là lý do tại sao họ cũng đánh giá tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Trong trường hợp này, số tiền bạn mang về nhà sẽ ít quan trọng hơn phần thu nhập được dành cho khoản nợ khác.
V. Hạn mức cho vay tối đa và tối thiểu FHA
Không có giới hạn khoản vay tối thiểu, nhưng có một giới hạn tối đa mà bạn có thể vay FHA. Số tiền tối đa đó tùy thuộc vào nơi bạn sống và loại nhà bạn đang mua. Bạn có thể sử dụng công cụ này để xem các giới hạn khoản vay FHA cụ thể cho quận của bạn, nhưng giới hạn khoản vay thường được thông báo theo giá trị tài sản xung quanh và chi phí sinh hoạt của một khu vực nhất định.
VI. Phí bảo hiểm thế chấp FHA
Giống như hầu hết các khoản thế chấp có khoản tiền down dưới 20%, các chương trình vay FHA bao gồm phí bảo hiểm. Trong trường hợp này, các khoản phí này là phí bảo hiểm thế chấp (MIP), được trả một lần khi đóng loan và sau đó hàng tháng trong suốt thời gian vay. Chi phí chính xác của bảo hiểm thế chấp hàng tháng FHA phụ thuộc vào các biến số như số tiền cho vay, thời gian hoàn vốn và tiền down; hầu hết những người đi vay sẽ trả từ 0,50% -1,50% số tiền vay của họ mỗi năm. Số tiền hàng năm này sẽ được chia nhỏ và đưa vào các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, vì vậy khi bạn tính toán khả năng chi trả của khoản vay, hãy đảm bảo rằng bạn đã tính đến chi phí bổ sung này.
Người vay FHA cũng có thể trả phí bảo hiểm thế chấp trả trước một lần (UFMIP), tương đương 1,75% tổng số tiền vay. Khoản tiền này có thể được thanh toán khi kết thúc hoặc được chuyển thành chi phí khoản vay của bạn và chia ra thành các khoản thanh toán nhỏ hơn theo thời gian. Nếu tiền down của bạn nhiều hơn 10%, bạn có thể yêu cầu hủy các khoản thanh toán MIP sau 11 năm; nếu tiền down của bạn ít hơn, MIP sẽ không bao giờ bị hủy. Việc tái tài trợ FHA vào chuyển thành conventional có thể giảm hoặc loại bỏ hoàn toàn phí bảo hiểm, nhưng bạn cần phải tính toán chi phí và xác định xem điểm hòa vốn có hợp lý về mặt tài chính cho mục tiêu của mình hay không.
VII. Tiêu chuẩn tài sản tối thiểu trong chương trình FHA
Khi bạn mua nhà với chương trình FHA, bản thân bất động sản đó cũng cần đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện nhất định. Điều này có nghĩa là quy trình thẩm định vay FHA nghiêm ngặt hơn quy trình thẩm định cho một khoản vay thế chấp thông thường. Về cơ bản, chính phủ muốn đảm bảo rằng ngôi nhà mà họ đang hỗ trợ tài chính cho bạn đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản về cấu trúc và an toàn. Điều này bảo vệ lender không phải đầu tư vào những ngôi nhà kém chất lượng và nó cũng bảo vệ những người vay FHA mua phải những ngôi nhà cần sửa chữa hoặc cải tạo quá nhiều, khiến bạn không thể quản lý tài chính, hãy xem Sổ tay Chính sách Nhà ở Một gia đình của HUD để biết thêm về tiến trình thẩm định tài sản của FHA.
Các bước để được chấp thuận chương trình FHA:
Thay vì chú trọng nhiều vào điểm tín dụng và tiền tiết kiệm, lender có xu hướng tập trung nhiều hơn vào việc xác minh thu nhập ổn định khi đánh giá các đơn xin vay FHA. Bạn sẽ cần thu thập một số tài liệu chính bao gồm:
- Bằng chứng về nơi cư trú
- Số an sinh xã hội
- Giấy tờ tùy thân hợp lệ do chính phủ cấp
- W2 hợp lệ và các biểu mẫu thuế trong hai năm vừa qua
Thay vì tài trợ cho bất động sản cho thuê hoặc đầu tư, các chương trình FHA chủ yếu nhằm giúp nhiều người có thể tiếp cận mua và sở hữu nhà hơn. Vì vậy, ngoài giấy tờ phù hợp, bạn cần xác nhận rằng nơi bạn định mua là nơi cư trú chính của mình.
Chúc các bạn lựa chọn cho mình khoản vay tốt nhất nhé!