Khi bạn đăng ký một khoản mortgage hoặc bất kỳ loại khoản vay nào khác, ba tiêu chí hàng đầu mà người cho vay xem xét là thu nhập của bạn, điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, hoặc DTI.
Hai điều đầu tiên bạn cần hiểu DTI là gì? Và người cho vay sử dụng nó như thế nào trong quá trình làm mortgage? Trong bài viết này Wonder Rates sẽ chia sẻ tất cả thông tin cho bạn nhé!
Nếu bạn chưa biết Mortgage là gì? Hãy xem ngay bài viết:
Nói ngắn gọn, DTI của bạn là tỉ lệ giữa thu nhập hàng tháng của bạn và số tiền bạn phải trả hàng tháng cho các chủ nợ. Điều này giúp người cho vay biết mức độ an toàn hay rủi ro khi phê duyệt khoản vay của bạn.
Dưới đây, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu tất cả các yếu tố tạo nên DTI, cách tính toán và cách tối ưu hóa để bạn có thể nhận được các điều khoản tốt nhất trong khoản mortgage.
1. Tỷ lệ nợ trên thu nhập là gì?
Tỷ lệ DTI thể hiện tổng thu nhập hàng tháng của bạn (gross income) và thu nhập khà dụng của bạn (disposal income). Nó thường được viết dưới dạng phần trăm. Ví dụ, nếu bạn trả một nửa thu nhập hàng tháng của mình để trả nợ, bạn sẽ có DTI là 50%.
2. Cách tính tỷ lệ nợ trên thu nhập
Nghe có vẻ dễ dàng nhưng tỷ lệ của bạn có trên thực thế lại không bằng "một nửa thu nhập của bạn" (và, như bạn sẽ thấy sau này, lý tưởng là nó sẽ ít hơn nhiều). Làm cách nào để bạn tính toán tỷ lệ DTI của mình một cách chính xác? Có liên quan đến toán học, nhưng may mắn thay, nó khá cơ bản.
Chỉ cần chia tất cả các khoản nợ phải trả hàng tháng của bạn cho tổng thu nhập (trước thuế) của bạn, và sau đó nhân số đó với 100. Điều này sẽ cung cấp cho bạn tỷ lệ phần trăm DTI của bạn.
Trong một số trường hợp, những khoản cấu thành nên “thu nhập” và “các khoản nợ” được xác định rõ ràng. Trong các trường hợp khác thi không như vậy. Thông thường các bên cho vay tuân theo các nguyên tắc này để biết mỗi khoản bao gồm những gì:
- Nợ bao gồm:
- Ước tính chi phí nhà ở hàng tháng hoặc ước tính trong tương lai (thanh toán mortgage, bảo hiểm nhà - homeowner insurance, thuế tài sản - property tax)
- Khoản vay sinh viên (student loan)
- Khoản vay mua xe
- Khoản vay cá nhân
- Khoán thanh toán thẻ tín dụng bắt buộc tối thiểu
- Thu nhập bao gồm:
- Tiền lương hàng tháng trước thuế (được xác định bằng cách chia lương hàng năm của bạn cho 12)
- Thu nhập từ việc làm thêm hoặc công việc phụ
- Doanh thu từ cho thuê bất động sản hoặc các khoản đầu tư khác
- Thu nhập thường xuyên từ niên kim, quỹ ủy thác và tài khoản hưu trí
- Bất kỳ khoản thanh toán cấp dưỡng hoặc cấp dưỡng cho con mà bạn nhận được
Hãy xem một ví dụ thực tế như sau nhé:
- Khoản vay mua ô tô: $ 350 mỗi tháng
- Khoản vay sinh viên: $ 220 mỗi tháng
- Thẻ tín dụng: thanh toán hàng tháng tối thiểu $ 130
- Chi phí nhà ở dự kiến: $ 1,800 mỗi tháng
= $ 2.500 nợ phải trả hàng tháng
- Lương hàng tháng: 5.000 (60.000 USD chia cho 12)
- Thu nhập phụ hàng tháng: 1.500 đô la
= $ 6,500 thu nhập hàng tháng
[2.500 / 6.500 = 0,38] x 100 = 38% DTI
3. Muốn mua nhà cần bao nhiêu DTI?
DTI của bạn càng thấp càng tốt — điều này có nghĩa là thu nhập của bạn ít bị ràng buộc bởi các khoản thanh toán nợ định kỳ và bạn sẽ có nhiều khả năng tiếp tục thanh toán đúng hạn ngay cả khi bạn gặp phải một vài trở ngại tài chính nhỏ. Những người đi vay có các khoản nợ cao hơn so với thu nhập ít có khả năng giải quyết được những vấn đề tài chính đó và có nguy cơ vỡ nợ cao hơn. Đây là lý do tại sao DTI cao là lý do số 1 khiến các đơn đề nghị vay thế chấp bị từ chối.
Vậy, đâu là con số DTI lý tưởng? Nó thay đổi một chút tùy thuộc vào loại mortgage, người cho vay và các yếu tố khác trong hồ sơ tài chính của bạn.
Thông thường, dù hầu hết các bên cho vay thích DTI dưới 36%. Nói cách khác, tổng số nợ hàng tháng của bạn, bao gồm cả khoản thanh toán mortgage hàng tháng ước tính của bạn, sẽ chiếm ít hơn 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Tuy nhiên, có thể làm mortgage với DTI lên đến 50% tùy thuộc vào người cho vay. Nếu bạn có DTI từ 50% trở lên, thì việc bạn được chấp thuận cho vay mortgage là rất khó thậm chí là không thể cho đến lúc bạn có thể hạ thấp được tỉ lệ đó.
4. Yêu cầu DTI đối với khoản vay thông thường (conventional loan)
Một khoản mortgage thông thường là một khoản vay mua nhà được cung cấp bởi một người cho vay tư nhân - chẳng hạn như ngân hàng hoặc một công ty mortgage. Các nhà cho vay tư nhân thường cân nhắc khá nhiều khi nhắc đến DTI, tùy thuộc vào khoản vay chính xác mà bạn đang đăng ký và tình hình cá nhân của bạn. Nhưng họ không mất quá nhiều thời gian cân nhắc, vì các yêu cầu của DTI thường dựa trên các chính sách do những lenders được chính phủ hậu thuẫn như Fannie Mae tạo ra để bảo vệ khách hàng.
Trong khi nhiều lender yêu cầu DTI không quá 43%, một số khác bao gồm cả Better Mortgage, có thể cung cấp các khoản mortgage cho người vay với DTI lên đến 50%. Điều này có nghĩa là ngay cả khi DTI của bạn là 49,999%, bạn vẫn có thể đủ điều kiện để vay thế chấp nhà.
5. Yêu cầu DTI của khoản vay FHA
Các khoản vay của FHA là các khoản mortgage được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và được cung cấp bởi một danh sách những lenders đã được phê duyệt. FHA là một tổ chức chính phủ đứng ra đảm bảo các khoản vay này nếu người đi vay vỡ nợ.
Các khoản thế chấp của FHA yêu cầu số tiền trả trước và điểm tín dụng tối thiểu thấp hơn nhiều khoản vay thông thường. Điều này giúp cho những người mua nhà lần đầu hoặc những người có mức thu nhập thấp có thể đăng ký vay.
DTI tối đa cho các khoản vay FHA thường lên đến 50%, tỷ lệ này có thể cao hơn nếu bạn có thể đáp ứng các yếu tố bù vào khác.
6. Cách giảm tỷ lệ DTI
Nếu bạn đã tính toán và lo ngại rằng DTI của bạn không thấp như bạn muốn, có hai cách chính để bạn có thể giảm nó: giảm nợ hoặc tăng thu nhập. Giảm DTI của bạn có thể làm cho quá trình thế chấp diễn ra suôn sẻ hơn, vì vậy nếu bạn có thời gian để làm giảm tỉ lệ này trước khi đăng ký một khoản thế chấp hoặc tái tài trọ mới là hoàn toàn xứng đáng.
Dưới đây là một số chiến lược giảm DTI cần xem xét:
- Trả bớt hoặc trả hết khoản vay mua ô tô của bạn trước khi đăng ký thế chấp.
- Bắt đầu thanh toán đầy đủ thẻ tín dụng của bạn. (Chỉ cần không đóng thẻ sau khi bạn thanh toán hết, vì điều này có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.)
- Nếu có thể, hãy refinance hoặc hợp nhất các khoản vay hiện tại để giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
- Cân nhắc thêm người cùng vay với mình có DTI thấp vào khoản vay của bạn.
- Nhận một hợp đồng biểu diễn hoặc công việc bán thời gian để giúp trả bớt nợ.
- Bạn mong đợi được tăng lương hoặc thăng chức trong vài tháng tới? Cân nhắc chờ đợi để nộp đơn cho đến khi nó được thông qua.
- Cân nhắc sử dụng một số khoản tiết kiệm trả trước của bạn để trả nợ. Chỉ cần đảm bảo rằng bạn sẽ đáp ứng các nguyên tắc thanh toán, trả trước có thể chỉ từ 3% đến 5% ..
Hi vọng với những chia sẻ trên đây sẽ giúp các bạn
Wonder Rates chúc các bạn mua cho mình những căn nhà mơ ước với mức giá hợp lý và lãi suất tốt nhất nhé!