Khi chúng ta tìm kiếm khoản vay phù hợp với mình, ta sẽ thấy hai loại phổ biến nhất là FHA hoặc Conventional.
Cả FHA và Conventional đều có lợi thế và rủi ro, và mỗi khoản đều được tối ưu hóa cho một số trường hợp cụ thể. Loại này có thể phù hợp với bạn hơn loại kia tuỳ thuộc vào tình hình của bạn.
Nhưng làm thế nào để biết và lựa chọn? Bài viết này sẽ nêu ra những điểm khác biệt chính giữa hai loại khoản vay này và đưa ra hướng dẫn từng bước để giúp bạn quyết định hình thức vay nào phù hợp nhất với mình.
Xem thêm bài viết:
FHA và Conventional khác nhau như thế nào?
1. Công ty bảo hiểm cho vay
Sự khác biệt đầu tiên là ai sẽ bảo hiểm khoản vay. Các khoản vay FHA được Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang - Federal Housing Administration bảo hiểm (do đó là “FHA”), có nghĩa là chính phủ sẽ can thiệp và hoàn trả cho lender trong trường hợp người đi vay không trả được nợ. Các khoản vay Conventional không có sự bảo đảm như vậy từ chính phủ.
Do đó, nếu lựa chọn vay FHA thì sẽ dễ hơn so với vay Conventional, bởi vì lender biết chính phủ đứng đằng sau khoản vay. Tuy nhiên, các khoản vay của FHA thường có phí bảo hiểm khoản vay cao hơn. Các khoản phí bảo hiểm này giúp đảm bảo chính phủ có thể tiếp tục hỗ trợ cho các khoản vay mà không sử dụng quá nhiều tiền từ thuế.
2. Tính khả dụng
Điểm khác biệt thứ hai liên quan đến việc lender có thể phát hành loại khoản vay nào. Hầu hết các bên cho vay đều dễ dàng cho vay dưới hình thức conventional, bởi đây là khoản vay đơn giản nhất và được coi là loại cho vay “an toàn nhất” theo quan điểm của các lender. Tuy nhiên, không phải lender nào đều chấp nhận các khoản vay FHA, vì cần đòi hỏi sự thẩm định kỹ lưỡng về hồ sơ ghi nhận từ phía lender.
3. Loại tài sản
Yếu tố sẽ tác động đến sự lựa chọn giữa FHA và Conventional là bất động sản bạn đang mua có phải là nơi cư trú chính của bạn hay không. Các khoản vay FHA chỉ phù hợp cho các bất động sản cư trú chính, trong khi các khoản vay Conventional phù hợp với cả nhà thứ cấp (hoặc kỳ nghỉ) và bất động sản đầu tư (bao gồm cho thuê và sở hữu đất đai).
4. Điều kiện để được chấp nhận
Vì chính phủ chỉ hỗ trợ đối với khoản vay FHA, nên các điều kiện cho mỗi loại khoản vay FHA và Conventional sẽ khác nhau.
Nói chung, các khoản vay FHA thì có các điều kiện dễ dàng hơn. Thu nhập của bạn có thể thấp hơn, điểm tín dụng thấp hơn và tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn (có nghĩa là chúng cho phép bạn gánh nhiều nợ hơn so với thu nhập của bạn). Để đổi lại những điều trên, FHA có phí bảo hiểm khoản vay cao hơn để bù đắp rủi ro.
Mặt khác, các khoản vay conventional có điều kiện chặt chẽ hơn. Bạn phải có mức thu nhập cao hơn, điểm tín dụng tốt hơn và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp hơn. Tuy nhiên, và nếu như bạn có thể đáp ứng được các yêu cầu chặt chẽ này sẽ, thì phí bảo hiểm khoản vay sẽ thấp hơn.
5. Bảo hiểm khoản vay
Như đã đề cập ở trên, phí bảo hiểm khoản vay có sự khác biệt đáng kể giữa các loại khoản vay.
Các khoản vay FHA yêu cầu Phí bảo hiểm khoản vay (MIP). Khoản này được chia thành hai phần: Phí bảo hiểm trả trước (Up-Front Mortgage Insurance Premium - UFMIP) chiếm 1,75% số tiền cho vay bất kể điều kiện là gì; và một khoản thanh toán MIP hàng năm được tính vào khoản thanh toán khoản vay hàng tháng của bạn và dựa trên số tiền trả trước ban đầu của bạn. Ví dụ: nếu khoản trả trước của bạn từ 3,5% đến 5%, MIP hàng năm của bạn sẽ là 0,85% số tiền vay được chia thành 12 lần trả góp hàng tháng; trong khi nếu khoản trả trước của bạn lớn hơn 5%, bạn sẽ trả 0,80% số tiền vay được chia thành 12 lần trả góp hàng tháng.
Bảo hiểm cho các khoản vay conventional được gọi là Private Mortgage Insurance hoặc PMI. Nói chung, Các khoản vay conventional có nhiều trường hợp hơn đối với các yêu cầu về bảo hiểm khoản vay. Nếu bạn có thể đủ khả năng trả trước 20% (hoặc hơn), bạn sẽ không cần trả bất kỳ khoản phí bảo hiểm PMI nào cho khoản vay của mình. Nếu bạn trả dưới 20%, bạn sẽ trả PMI theo tỷ lệ được xác định bởi các yếu tố như điểm tín dụng, tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI). Các khoản vay conventional có thể được chấp nhận với các khoản trả trước chỉ từ 3% và lợi thế chính của Khoản vay conventional là phí bảo hiểm PMI sẽ được huỷ ngay khi số tiền bạn nợ thấp hơn 80% giá trị của tài sản, ngay cả khi số tiền trả trước ban đầu của bạn ít hơn 20%. Để làm được điều này, bạn có thể trả bớt khoản vay của mình theo thời gian và / hoặc giá trị tài sản của bạn tăng lên theo thời gian để đẩy LTV của bạn vượt quá ngưỡng.
6. Hướng dẫn từng bước để lựa chọn giữa FHA và Conventional
Bạn đã sẵn sàng để bắt đầu quá trình vay, nhưng vẫn không chắc chắn loại khoản vay nào phù hợp với mình? Chúng tôi đã chia nhỏ quy trình ra quyết định thành một số bước giúp bạn đi đúng lộ trình cho trường hợp của mình.
Bước 1: Xác định ba con số quan trọng sau:
- Điểm tín dụng:
Thông thường, những người cho vay sẽ kiểm tra tín dụng mềm như một phần của quá trình pre-approval. Bạn sẽ biết được điểm tín dụng của mình mà không ảnh hưởng đến tín dụng. Các khoản vay conventional yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 620, trong khi các khoản vay FHA có giới hạn thấp hơn là 500.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI):
Đây là thu nhập hàng tháng của bạn sau khi đã thanh toán các khoản mà bạn nợ cho các chủ nợ.
- Phạm vi khả năng chi trả:
Rất khó để có thể biết chính xác giá niêm yết của căn nhà được phân chia thành những khoản thanh toán hàng tháng là bao nhiêu. Để có một bức tranh toàn cảnh về số tiền để bạn mua nhà, chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng công cụ tính toán khả năng chi trả của mình. Bạn sẽ nhập mã zip, tổng thu nhập hàng năm, tài sản hiện có và điểm tín dụng của mình và máy tính sẽ cung cấp cho bạn ngân sách mua nhà ước tính.
Bước 2: Xác định số tiền vay của bạn
Điều này có nghĩa là tìm một ngôi nhà phù hợp với ngân sách mua nhà của bạn như đã xác định ở trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bạn có thể tính toán khoản vay của mình bao gồm giá căn nhà cộng với một số chi phí cải tạo. Hoặc, nếu bạn có tài sản để trả trước, số tiền vay của bạn có thể thấp hơn nhiều so với giá niêm yết của căn nhà. Bạn luôn cần biết chính xác số tiền bạn muốn vay. Điều này rất quan trọng vì Các khoản vay conventional có hạn mức cho vay cao hơn các khoản vay FHA.
Bước 3: Xác định khoản thanh toán trước của bạn
Dựa trên số tiền bạn muốn vay, hãy tính số tiền bạn có thể sẵn sàng trả trước. Bạn có thể trả trước chỉ từ 3% nếu bạn mua căn nhà đầu tiên của mình với khoản vay coventional, nhưng tốt nhất nên trả trước 10% trở lên đối với Khoản vay conventional (và hãy nhớ rằng trả trước 20% trở lên sẽ miễn phí bảo hiểm khoản vay của bạn). Các khoản vay FHA chấp nhận các khoản trả trước chỉ từ 3,5%, vì vậy nếu có thể trả trước dưới 10% thì bạn nên chọn FHA.
Bước 4: So sánh chi phí hàng tháng của bạn
Chi phí này sẽ bao gồm tiền gốc, tiền lãi, phí bảo hiểm khoản vay (nếu có), phí bảo hiểm của chủ nhà và thuế tài sản. Nếu bạn chưa có, đây có thể là thời điểm tốt để được phê duyệt trước, vì điều đó sẽ cung cấp cho bạn bức tranh chính xác nhất về chi phí hàng tháng của mình. Vì phê duyệt trước không ảnh hưởng đến tín dụng của bạn, bạn có thể được phê duyệt trước cho cả hai loại khoản vay để có được sự so sánh rõ ràng.
Bước 5: So sánh closing cost (chi phí)
Nói chung, closing cost là tương tự giữa các khoản vay FHA và các khoản vay Conventional, nhưng một điều quan trọng cần xem xét là các khoản vay FHA thường yêu cầu thanh toán trước Phí bảo hiểm khoản vay chiếm 1,75% số tiền vay. Với khoản vay 300.000 đô la, tức là bảo hiểm 5.000 đô la — vì vậy, số tiền này đáng để cân nhắc. Tuy nhiên, closing cost có thể được tính vào số tiền vay cho cả khoản vay FHA và Khoản vay conventional, điều này giúp tránh các hóa đơn lớn đến đột xuất— chỉ cần đảm bảo bạn tính đến điều đó khi tính toán chi phí hàng tháng của mình.
Bước 6: Đủ điều kiện phê duyệt trước và chốt lãi suất!
Dựa vào 5 bước ở trên, bạn sẽ có biết được rõ ràng đâu là khoản vay phù hợp mình. Nếu bạn vẫn chưa được phê duyệt trước, thì bây giờ có thể là lúc để làm điều đó. Bạn chỉ cần chọn loại khoản vay phù hơp với mình và thực hiện thêm một bước nữa để chốt lãi suất và nhận thư chấp thuận trước của bạn. Lãi suất thường dao động theo thị trường với cả FHA và Conventional, do đó, điều đó thường không phải là yếu tố quyết định chính.