Rất ít người thanh toán tiền ngay khi họ mua nhà, đó là lý do tại sao thế chấp lại rất cần thiết trong giao dịch mua nhà. Trên thực tế, hơn 3/4 người Mỹ (86%) đã sử dụng thế chấp để tài trợ cho khoản mua nhà của họ vào năm 2020.
Là người lần đầu mua nhà, bạn có thể sẽ ngạc nhiên khi nhận ra có rất nhiều lựa chọn vay thế chấp sẵn có. Vì vậy, sau đây chúng ta sẽ đi sâu vào tìm hiểu thế chấp thực sự là gì, cách thức hoạt động và các những loại thế chấp khác nhau đang có trên thị trường.
I. Mortgage 101 - Kiến thức cơ bản:
Nói một cách đơn giản, thế chấp cũng giống như bất kỳ khoản vay nào khác, chẳng hạn như một khoản vay mua ô tô hoặc khoản vay sinh viên, bạn sẽ vay tiền để mua một thứ gì đó khi bạn không có tất cả tiền mặt trả trước. Tuy nhiên, thế chấp dành riêng cho các giao dịch bất động sản.
Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, “thế chấp là một thỏa thuận giữa bạn và lender để lender có quyền lấy tài sản của bạn nếu bạn không trả được số tiền đã vay cộng với lãi suất”.
Như vậy thế chấp chính là việc dùng chính ngôi nhà của bạn để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Khi bạn vay thế chấp, lender của bạn “sở hữu” phần lớn tài sản của bạn và tạo ra những tài liệu cần thiết trong hồ sơ công khai để xác nhận bạn vay khoản thế chấp đó. Sau đó, bạn phải thanh toán dần cho khoản vay thế chấp của bạn.
Sau mỗi lần bạn trả khoản vay thế chấp của mình, phần vốn chủ sở hữu của bạn đối với ngôi nhà đó sẽ tăng lên — đó là khoản chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của nhà ở và số dư nợ thế chấp của chủ sở hữu căn nhà đó. — tới khi bạn thanh toán hết khoản vay thế chấp thì căn nhà hoàn toàn thuộc về bạn.
Nếu bạn không thể trả tiền thế chấp theo thỏa thuận, lender cuối cùng có thể tịch thu căn nhà. Điều này thường có nghĩa là họ sẽ bán tài sản và sử dụng số tiền thu được để thanh toán số dư vay thế chấp còn lại.
1. Cách hoạt động của những khoản vay thế chấp:
Khi bạn vay thế chấp, lender sẽ đưa cho bạn số tiền bạn cần để trả trước cho một căn nhà. Ngược lại, bạn phải đồng ý trả góp tiền cộng với lãi suất đều đặn hàng tháng.
Số tiền bạn có thể vay sẽ tùy thuộc vào tình trạng tài chính của bạn, chẳng hạn như thu nhập hiện tại, tài sản và bất kỳ khoản nợ chưa thanh toán nào. Những công cụ tính toán khả năng chi trả cho căn nhà có sẵn có thể giúp bạn ước tính nhanh về số tiền bạn có thể vay.
Khi bạn vay thế chấp, mỗi khoản trả góp sẽ bao gồm hai phần chính là gốc và lãi, còn được gọi là P&I:
- Tiền gốc – Principal: Số tiền bạn đã vay để mua nhà.
- Lãi suất – Interest: Số tiền bạn sẽ trả cho lender để được phép dùng khoản tiền vay.
Lãi suất sẽ được xác định bởi một số yếu tố, chẳng hạn như điều kiện kinh tế và thị trường hiện tại, loại khoản vay, điểm tín dụng – credit score của bạn, số nợ bạn hiện có so với thu nhập của bạn và số tiền bạn muốn vay (loan amount).
Lender có thể cung cấp cho bạn những tùy chọn về lịch trình thanh toán khoản vay của bạn, được gọi là lịch trả dần. Khoản thanh toán theo kỳ của bạn sẽ trả khoản lãi vay nhiều trong những năm đầu và những năm sau đó thì phần thanh toán chủ yếu sẽ là tiền gốc. Điều này là do lãi suất của bạn dựa trên tỷ lệ phần trăm trên số dư nợ chưa thanh toán của bạn; số dư của bạn càng lớn, bạn càng phải trả nhiều tiền lãi hơn. Nhưng khi bạn thanh toán dẫn khoản thế chấp và số dư của bạn giảm dần, tiền lãi sẽ giảm đi, và phần thanh toán sau này chủ yếu chỉ là tiền vay gốc.
Hàng tháng, bạn phải thanh toán thế chấp theo đúng mức đã quy định, tuy nhiên nếu muốn bạn cũng có thể thực hiện các khoản thanh toán thêm bất kỳ lúc nào. Trường hợp này, bạn cần thông báo cho lender biết khoản thanh toán trước của bạn sẽ được phân bổ như thế vào với số dư gốc của bạn, sau đó lender sẽ biết họ phải làm gì với số tiền bổ sung khi họ nhận được. Làm như vậy sẽ giúp bạn trả hết nợ gốc sớm hơn, tiết kiệm phí lãi vay và sở hữu căn nhà của bạn sớm hơn dự kiến. Mặt khác, nếu bạn không thanh toán hàng tháng đúng hạn, bạn có thể có nguy cơ bị trả phí trễ hạn, khoản nợ trễ hạn và có thể gây thiệt hại cho điểm tín dụng của bạn.
Đối với nhiều chủ nhà, lender cũng thu tiền thuế tài sản và bảo hiểm hay còn được gọi là tài khoản ký quỹ. Nếu lender thay mặt bạn quản lý tài khoản ký quỹ, thì những chi phí này sẽ được cộng vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Số tiền thu được mỗi tháng thường được tính bằng cách lấy toàn bộ chi phí của các hóa đơn này trong một năm và chia chúng cho 12 tháng.
Lender của bạn sẽ lấy những khoản tiền này và giữ tiền trong tài khoản ký quỹ của bạn. Khi các hóa đơn đến hạn thanh toán, họ sẽ thay mặt bạn thanh toán trực tiếp cho thành phố và / hoặc quận và nhà cung cấp bảo hiểm của bạn. Hãy nhớ rằng số tiền ký quỹ hàng tháng của bạn có thể thay đổi mỗi năm tùy thuộc vào việc thuế tài sản và phí bảo hiểm nhà thay đổi hay không. Lender của bạn sẽ thông báo trước cho bạn về bất kỳ thay đổi nào đối với các khoản thanh toán ký quỹ của bạn. Bạn cũng sẽ có thể xem lại các khoản thanh toán và số dư tài khoản ký quỹ trong bảng sao kê thế chấp hàng tháng của mình.
2. Vay mua nhà và vay thế chấp: Có sự khác biệt không?
Trong bất động sản, các thuật ngữ “cho vay mua nhà” và “thế chấp” thường được sử dụng thay thế cho nhau. Trong khi cả hai tương tự nhau, có một sự khác biệt nhỏ giữa chúng. Thuật ngữ "cho vay mua nhà" chỉ đơn giản đề cập đến việc trao đổi tiền diễn ra khi bạn vay để mua một bất động sản. Mặt khác, “thế chấp” là tài liệu ràng buộc pháp lý thực tế, được gọi là kỳ phiếu, đi kèm với việc mua hoặc tài trợ vốn cho một ngôi nhà. Người mua thường sẽ ký vào văn bản thế chấp trước khi họ nhận được tiền từ khoản vay mua nhà của họ. Kỳ phiếu ghi rõ các điều khoản của khoản vay mà bạn đồng ý và cho phép lender thế chấp tài sản nếu bạn không trả lại số tiền bạn nợ.
II. Các loại thế chấp:
Thế chấp có đủ loại hình và quy mô, vì vậy bạn có thể chọn một phương án phù hợp nhất với nhu cầu của mình.
Hình thức thế chấp bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến mọi thứ, từ lãi suất cho đến thời gian bạn phải trả lại khoản vay của mình. Nó cũng sẽ xác định số tiền cuối cùng bạn chi tiêu cho khoản thế chấp của mình theo thời gian.
Dưới đây là hai lựa chọn thế chấp phổ biến để lựa chọn:
1) Thế chấp lãi suất cố định – Fixed Rate
Với khoản thế chấp có lãi suất cố định, khoản thanh toán gốc và lãi của bạn sẽ không đổi trong suốt thời gian của khoản vay vì lãi suất là cố định. Nhiều người vay chọn thế chấp lãi suất cố định vì các khoản thanh toán hàng tháng đều đặn có thể giúp lập ngân sách dễ dàng hơn. Bạn sẽ chắc chắn biết rằng P&I của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ không bao giờ thay đổi — ngay cả khi lãi suất thế chấp tăng.
Các khoản thế chấp lãi suất cố định thường đi kèm với thời hạn hoàn trả từ 15 năm đến 30 năm. Thông thường, khi thời gian trả nợ dài hơn thì các khoản trả góp hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn, nhưng điều đó cũng có nghĩa là bạn sẽ trả lãi nhiều hơn theo thời gian. Bạn sẽ muốn xem xét số tiền bạn có thể đủ khả năng thanh toán và cân đối số tiền đó với mong muốn thanh toán khoản vay của mình sớm hơn.
2) Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh. – Adjustable Rate
Thường được gọi là ARM, một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh sẽ đưa ra một mức lãi suất ban đầu, mức lãi suất này sẽ cố định trong một khoảng thời gian nhất định. Sau khi hết thời gian đó, lãi suất của bạn sẽ bị điều chỉnh (và rất có thể dao động) dựa trên lãi suất thị trường
ARM có xu hướng có lãi suất ban đầu thấp hơn một chút so với lãi suất của thế chấp lãi suất cố định, tuy nhiên, khi lãi suất của bạn điều chỉnh, khoản thanh toán của bạn có thể thay đổi đáng kể. Mặc dù loại thế chấp này có thể cung cấp các khoản thanh toán ban đầu thấp hơn, nhưng có ít sự chắc chắn hơn về những gì bạn sẽ phải trả theo thời gian. Nếu bạn chỉ định giữ tài sản trong vài năm — trước khi phần có thể điều chỉnh của khoản thế chấp bắt đầu — thì ARM là một lựa chọn tốt
Thông thường, bạn sẽ thấy một ARM được biểu thị dưới dạng mảng nhỏ, chẳng hạn như 5/1, 7/1 hoặc 10/1 ARM. Ý nghĩa của những con số đó là:
- Số đầu tiên: Khoảng thời gian lãi suất cố định ban đầu của ARM tính theo năm.
- Con số thứ hai: Khoảng mà lãi suất ARM của bạn có thể thay đổi sau khi thời hạn cố định trên kết thúc (được biểu thị bằng tháng hoặc năm).
Ví dụ, ARM 5/1 sẽ có lãi suất cố định trong năm năm đầu tiên. Sau đó, lãi suất sẽ điều chỉnh mỗi năm một lần theo điều kiện thị trường cho phần còn lại của thời hạn vay của bạn, thường là 30 năm. Thường có một giới hạn về mức độ cao hoặc thấp mà lãi suất có thể tăng lên — những giới hạn này được gọi là giới hạn tỷ lệ. Bạn có thể thấy giới hạn tỷ lệ cho lần thay đổi tỷ lệ đầu tiên của bạn và các thay đổi trong tương lai, cùng với giới hạn trọn đời. Bạn cần xác nhận tất cả những con số này với lender của mình để đảm bảo rằng bạn có khả năng thanh toán khi tỷ lệ lãi suất tăng lên trong tương lai.
Việc lựa chọn giữa một khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh và cố định phụ thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như thời gian bạn dự định sống trong nhà, lãi suất thị trường hiện tại và khả năng thanh toán của bạn. Dưới đây là cách bạn có thể xác định nhu cầu của mình.
III. Làm thế nào để có được một khoản thế chấp và quy trình thế chấp (Mortgage process):
Lender luôn muốn chắc chắn rằng bạn có thể đủ khả năng thanh toán khoản thế chấp hàng tháng, cùng với các hóa đơn khác của bạn, vì vậy, họ sẽ kiểm tra một vài thứ trước khi thực hiện giao dịch. Dưới đây là các bước cơ bản của việc thế chấp:
1. Phê duyệt trước (Pre-approval)
Trong giai đoạn đầu của quá trình tìm kiếm nhà, bạn nên có một sự đồng ý cho một khoản vay thế chấp rồi. Phê duyệt trước là một lá thư chính thức từ một lender nêu rõ số tiền bạn có thể sẽ được chấp thuận để vay dựa trên thông tin tài chính cụ thể của bạn.
Việc phê duyệt trước có thể có lợi vì một số lý do: Thứ nhất, bằng cách trả lời một số câu hỏi về tình hình tài chính của bạn và chạy kiểm tra tín dụng mềm (không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn), lender có thể cho bạn biết họ sẽ chuẩn bị bao nhiêu để cho bạn mượn và những lựa chọn thế chấp tốt nhất có sẵn cho bạn. Thứ hai, thư chấp thuận trước cho thấy rằng bạn nghiêm túc trong việc mua nhà, điều này có thể làm tăng khả năng đề nghị của bạn được chấp nhận. Điều này đặc biệt quan trọng trong thị trường bất động sản đầy cạnh tranh.
Tại Wonder Rates, việc phê duyệt trước trực tuyến chỉ mất ít nhất 3 phút. Công nghệ của họ sẽ ngay lập tức đưa ra những lựa chọn thế chấp phù hợp với bạn dựa trên thông tin bạn cung cấp và bạn sẽ nhận được thư chấp thuận trước miễn phí, tuy nhiên sẽ không cam kết giúp bạn ước tính số tiền bạn có thể vay cho ngôi nhà tương lai của mình.
Xem thêm về văn bản nguồn nàyNhập văn bản nguồn để có thông tin dịch thuật bổ sung
2. Đơn thế chấp (Mortgage application)
Khi đề nghị mua nhà của bạn đã được chấp nhận, đã đến lúc chọn loại và thời hạn thế chấp, chốt lãi suất và hoàn thành đơn đăng ký thế chấp chính thức của bạn. Bạn cũng sẽ nhận được danh sách các tài liệu bắt buộc mà bạn cần cung cấp để lender có thể xác minh thu nhập, tài sản và các khoản nợ của bạn để hoàn tất khoản vay mà họ có thể cung cấp cho bạn.
3. Bảo lãnh - Underwriting
Sau khi bạn gửi đơn đăng ký của mình, mọi thứ sẽ được gửi đến một người bảo lãnh thế chấp để xem xét. Người bảo lãnh của bạn sẽ xem xét sâu hơn bức tranh tài chính tổng thể và tài liệu bên ngoài của bạn. Việc của họ là phê duyệt hoặc từ chối đơn xin vay của bạn dựa trên một loạt các yếu tố rủi ro đã được thiết lập.
Nếu tất cả thông tin của bạn được kiểm tra và bạn đáp ứng các yêu cầu của khoản vay, bạn sẽ nhận được cái được gọi là “phê duyệt khoản vay có điều kiện”. Phê duyệt có điều kiện có nghĩa là bạn sẽ được chấp thuận cho khoản vay sau khi đáp ứng bất kỳ điều kiện chưa thanh toán nào. Các điều kiện này có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình tài chính của bạn hoặc bản thân giao dịch bất động sản nhưng có thể bao gồm các quy định như kiểm tra nhà, thẩm định nhà và các trường hợp dự phòng khác phải được đáp ứng trước khi giao dịch hoàn tất.
Nếu đơn xin vay của bạn bị từ chối, thì bạn có những cách khác để mua căn nhà, đây là những thứ bạn có thể làm.
4. Rõ ràng để đóng đã phát hành – clear to close
Khi bạn nhận được thông báo “sẵn sàng để đóng” từ lender, điều đó báo hiệu rằng đơn xin vay của bạn đã chính thức được chấp thuận và bạn có thể có được khoản thế chấp của mình. Bạn sẽ nhận được thông báo về ước tính khoản trả góp từ lender và bạn sẽ có 3 ngày làm việc để so sánh điều này với ước tính khoản vay của bạn để xem liệu có bất kỳ sự khác biệt nào không.
5. Đóng loan – Closing
Vào ngày bạn ký các giấy tờ vay nợ, hay còn được gọi là ngày kết thúc ở nhiều tiểu bang, bạn sẽ ký tất cả các thủ tục giấy tờ cho việc thế chấp và giao dịch bất động sản của bạn. Ở hầu hết các tiểu bang, số tiền cho khoản vay của bạn sẽ được chuyển cho các bên hợp pháp, bạn sẽ chính thức trở thành chủ nhà và bạn sẽ nhận được chìa khóa ngôi nhà mới của mình ngay trong ngày. Ở Alaska, Arizona, California, Hawaii, Idaho, Nevada, New Mexico, Oregon và Washington, thường có 3 ngày làm việc giữa ngày bạn ký giấy tờ vay và ngày bạn nhận được chìa khóa. Dưới đây là những gì có thể xảy ra khi chốt hợp đồng
IV. Cách để so sánh các khoản vay thế chấp:
Bạn có thể sẽ bị thu hút với lender đầu tiên xuất hiện khi bạn search Google, nhưng việc gặp lender thế chấp tốt cũng quan trọng như lựa chọn một ngôi nhà tốt
Dưới đây là cách so sánh các tùy chọn thế chấp:
- Nhận nhiều báo giá
Có rất nhiều lender cung cấp các khoản vay thế chấp khác nhau. Ví dụ, bạn có thể tìm tới một ngân hàng lớn, lender địa phương hoặc lender trực tiếp. Mỗi lender có thể có những ưu và nhược điểm riêng, đưa ra các mức lãi suất khác nhau và tính nhiều loại phí.
Việc liên hệ với những lender khác nhau để hỏi về các gói cho vay của họ. Việc gửi đơn đăng ký không bị ràng buộc, vì vậy, hãy thoải mái xem xét một số lender trước khi bạn cam kết.
- So sánh
Sau khi đã thu thập nhiều báo giá khác nhau, hãy đảm bảo rằng bạn đang cung cấp cho từng lender thông tin giống nhau và đánh giá cùng một loại tùy chọn cho vay. Làm như vậy sẽ đảm bảo rằng bạn có thể so sánh chính xác các mức lãi suất, phí và cơ cấu khoản vay của từng bên cho vay.
Sau khi bạn gửi đơn đăng ký khoản vay với lender, họ phải gửi cho bạn ước tính khoản vay trong vòng ba ngày làm việc. Tài liệu này sẽ cung cấp bảng phân tích rõ ràng về các chi tiết và chi phí liên quan đến khoản vay tiềm năng của bạn, giúp bạn so sánh chính xác từng ưu đãi.
Hãy nhớ rằng, chỉ có một số chi phí cho khoản thế chấp là không thể tránh khỏi (ví dụ: phí của bên thứ ba cho báo cáo tín dụng của bạn, kiểm tra nhà và thẩm định), những khoản khác là hoàn toàn không cần thiết.