Points and Credits (Điểm tiền lời & Tiền Credit)

Cho dù bạn đang tìm mua nhà hay Refinance cho Mortgage hiện có, thì điểm (Points) và Tiền (Credits) là hai khái niệm bạn sẽ bắt gặp.

Trong bài viết này sẽ giải thích chúng là gì, tại sao một lựa chọn có thể phù hợp hơn một lựa chọn khác và nơi để tìm những lựa chọn phù hợp đó dựa trên “ước tính khoản vay” của bạn để bạn có thể sử dụng chúng tính toán chi phí thực của khoản vay của mình.

Chi phí đóng loan (Closing Costs) là các chi phí mà người mua và người bán thường phải chịu để hoàn thành một giao dịch bất động sản.

Điểm (Points) (còn được gọi là điểm chiết khấu) là nghĩa là trả trước một phần trăm số dư thế chấp của bạn để đổi lấy lãi suất thấp hơn và tiền mortgage hàng tháng thấp hơn. Điểm thanh toán cho phép bạn cân bằng giữa chi phí closing cost trước và khoản thanh toán hàng tháng của mình. Chi phí closing cót của bạn sẽ cao hơn nhưng bạn lại có được lãi suất thấp hơn, nghĩa là tiền mortgage hàng tháng sẽ thấp hơn, bạn sẽ trả ít hơn trong suốt thời hạn của khoản vay.

Tiền credits ngược lại với Point - điểm. Bạn sẽ phải chịu một mức lãi suất cao để đổi lấy một khoản tiền từ lender để bù đắp chi phí closing cost của bạn, vì thế closing cost sẽ được giảm xuống hoặc thậm chí bằng 0. Nói cách khác, bạn làm được loan với với mức phí thấp hơn. 

Tóm lại: Point -điểm có nghĩa là trả nhiều closing cost hơn nhận lãi suất thấp hơn, còn Credit - tiền có nghĩa là bạn sẽ trả ít closing cost nhưng lãi suất bạn phải chịu sẽ cao hơn.

I. Cách tính điểm point và tiền Credit

Điểm được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền vay, với 1 điểm là 1%.

Các khoản tín dụng cũng được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền cho vay. Người cho vay, theo mong muốn của họ, có thể sẽ đưa ra các gói khuyến mãi của họ để giảm điểm hoặc tăng tín dụng (dựa trên tùy chọn bạn đã chọn) tùy thuộc vào một số nhân tố bao gồm khuyến mại, v.v.

Mỗi bên cho vay đều có một cấu trúc định giá cụ thể, đó là lý do tại sao các bên cho vay khác nhau đưa ra các tỷ lệ giống nhau ở các mức giá khác nhau.

II. Cách chọn giữa điểm hoặc tín dụng

Quyết định chọn khoản vay thế chấp của bạn phụ thuộc vào tình hình của bạn. Trong trường hợp này, nó phụ thuộc phần lớn vào một trong những câu hỏi đầu tiên mà Chuyên gia thế chấp sẽ hỏi bạn:

“Bạn dự định giữ tài sản mà bạn đang mua hoặc tái cấp vốn trong bao lâu?”

Giống như nhiều lựa chọn tài chính, sẽ có một điểm hòa vốn. Hầu hết người Mỹ sẽ bán, tái cấp vốn hoặc đóng cửa trong vòng 6 năm.

Điều này có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp và việc chọn tín dụng so với điểm tùy thuộc vào thời gian bạn định giữ khoản vay. Nếu bạn giống như hầu hết người Mỹ và không có kế hoạch giữ khoản vay trong thời gian dài, thì các tiền (credits) sẽ phù hợp hơn. Nếu bạn biết rằng bạn sẽ giữ khoản vay trong một thời gian dài hơn, điểm (points) có thể có ý nghĩa hơn. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ cao hơn nhưng khoản tiết kiệm dài hạn sẽ lớn hơn chi phí tích điểm trả trước.

Hãy nhớ rằng bạn cũng có thể chọn lãi suất đáo hạn, đây là lựa chọn có lãi suất thấp nhất mà không có điểm. Nếu bạn không chắc chắn về kế hoạch tương lai của mình, lựa chọn này sẽ phù hợp nhất

Ngoài thời gian, một yếu tố khác cần nghĩ đến là bạn có thể trả trước bao nhiêu tiền mặt. Hãy nhớ rằng, điểm có nghĩa là nhiều tiền hơn khi closing, tiền credit có nghĩa là ít hơn.

Dưới đây là ba trường hợp khác nhau với cùng một khoản vay và lý do tại sao bạn có thể chọn điểm, tiền credit hoặc không chọn.

Bảng dưới đây phản ánh các tình huống khác nhau có thể ảnh hưởng đến khoản vay 250.000 đô la như thế nào.

Nơi để tìm điểm và tín dụng trên “Ước tính Khoản vay” của bạn và cách chúng ảnh hưởng đến chi phí thực của khoản vay của bạn

Điểm sẽ được tìm thấy trong Phần A trên trang 2 của “Ước tính Khoản vay” chính thức của bạn. Chúng sẽ được hiển thị dưới dạng phần trăm số tiền vay của bạn và dưới dạng số đô la tương đương mà bạn sẽ trả trước.

Các khoản tín dụng của người cho vay được liệt kê trong Phần J dưới dạng số âm. Đó là số tiền sẽ được trừ vào chi phí khóa sổ trước của bạn.

Khi tính toán chi phí thực của khoản vay của bạn, điều quan trọng là chỉ tính đến các chi phí liên quan đến thế chấp (nghĩa là chúng xảy ra do chính khoản vay). Các chi phí bao gồm được liệt kê trong Phần D (là tổng số các Phần A, B, C), Phần E và Phần J theo các khoản tín dụng của người cho vay.

Chỉ cần nhập thông tin từ “Ước tính Khoản vay” chính thức của bạn vào công thức sau để tính chi phí khoản vay thực sự của bạn:

Các chi phí được liệt kê trong phần F và phần G không liên quan đến thế chấp, và sẽ xảy ra cho dù bạn có tiếp tục vay hay không. Vì lý do này, chúng không nên được tính vào chi phí khoản vay thực sự.