Bạn đang làm việc tự do và muốn vay mortgage. Khi các lender xem xét và đánh giá đơn xin vay, họ đang cố gắng đánh giá khả năng trả lại khoản mortgage của bạn. Họ làm điều này bằng cách đánh giá thu nhập, nợ và lịch sử việc làm của bạn. Đối với nhân viên W2 truyền thống, quy trình này khá rõ ràng. Nhưng đối với những người đi vay làm việc tự do (nhà thầu, người làm nghề tự do hoặc chủ doanh nghiệp) thì quy trình này có thể phức tạp hơn một chút. Đây là lý do tại sao:
Ngành công nghiệp mortgage được thiết kế để đáp ứng các nhân viên W2 thông thường. Những người làm công ăn lương được coi là có thu nhập ổn định hơn vì họ nhận được tiền lương ổn định từ các doanh nghiệp và họ thường cam kết với người sử dụng lao động trong thời gian dài hơn. Các cá nhân làm việc tự do không phù hợp với cùng một khuôn khổ tài chính có thể dự đoán được. Một số lender có thể gặp khó khăn trong việc xác định liệu thu nhập của các cá nhân làm việc tự do có đủ ổn định để thanh toán mortgage hay không. Những người khác chỉ đơn giản là có thể không muốn chịu bất kỳ rủi ro tiềm ẩn nào mà một người đi vay có thể gặp phải.
Tuy nhiên, chỉ vì các yêu cầu của lender có xu hướng khắt khe hơn đối với người vay làm việc tự do, điều đó không có nghĩa là quyền sở hữu nhà nằm ngoài khả năng của họ.Dưới đây là những điều cần ghi nhớ:
I. Hiểu tầm quan trọng của thu nhập
Để giúp xác định xem bạn có thể đủ điều kiện vay hay không, chúng tôi xem xét những gì sau đây:
Tính nhất quán là rất quan trọng đối với những người vay làm việc tự do. Nếu bạn đang làm việc cho một nhà tuyển dụng cung cấp thủ tục giấy tờ W2 tiêu chuẩn, bạn có khả năng cao sẽ có đủ giấy tờ chứng minh thu nhập nhất quán. Đối với những người làm việc tự do, họ khó có được những giấy tờ như vậy. Bạn có thể có các khoảng thời gian giữa các hợp đồng biểu diễn; bạn có thể phải thu thập trên giấy tờ từ nhiều dự án hoặc khách hàng. Vì bạn sẽ không sử dụng W-2 để chứng minh thu nhập của mình, nên những người bảo lãnh muốn xem hồ sơ làm việc tự do của bạn đã được thiết lập với thu nhập ổn định và nhất quán trong khoảng thời gian hai năm. Bạn sẽ cần phải chứng minh rằng mình đã làm việc tự do trong cùng một ngành nghề trong hai năm trước khi thu nhập đó có thể được xem xét đủ điều kiện vay của bạn. Lên kế hoạch chia sẻ bản khai thuế doanh nghiệp trị giá 2 năm mà bạn sở hữu 25% doanh nghiệp trở lên. Mục tiêu khi kiểm tra những tài liệu này là để đảm bảo rằng chi phí mortgage của bạn không có khả năng trở thành gánh nặng tài chính quá mức.
II. Lập kế hoạch trước để xóa bỏ thuế
Nếu bạn làm việc tự do, bạn có thể đủ điều kiện để được nhiều loại write-off khác nhau. Đây là những chi phí có thể được coi là khoản khấu trừ khi bạn khai thuế. Việc xóa bỏ chi phí kinh doanh thường có lợi cho những người làm việc tự do vì việc này làm giảm số thuế mà họ phải trả. Nhưng write-off thực sự có thể có tác dụng chống lại những người đi vay đang tìm cách mortgage.
Tại sao? Write-off giúp bạn tiết kiệm tiền bằng cách giảm thu nhập chịu thuế tổng thể của bạn. Và lender xem xét các khoản thuế của bạn để xem lịch sử thu nhập của bạn và tìm ra thu nhập ròng của bạn, đó là số tiền bạn kiếm được sau khi trừ các khoản chi phí khỏi tổng thu nhập của bạn. Đối với lender, số tiền thu nhập nhỏ hơn đó có thể đủ điều kiện để bạn có một khoản mortgage nhỏ hơn.
Người đi vay làm việc tự do có thể cải thiện cơ hội được chấp thuận cho khoản vay bằng cách lập kế hoạch trước. Nếu bạn muốn tăng số thu nhập đủ điều kiện trong đơn đăng ký của mình, hãy xem xét tác động lâu dài của việc giảm trừ chi phí kinh doanh. Và hãy nhớ rằng, để được tính vào thu nhập đủ điều kiện, hầu hết các nguồn thu nhập (chẳng hạn như tiền hoa hồng hoặc công việc tự do) cần phải được ghi lại một cách nhất quán trong khoảng thời gian hai năm.
III. Tính toán khả năng chi trả dựa trên thu nhập
Mortgage là một cam kết dài hạn và lender muốn đảm bảo rằng bạn sẽ luôn có đủ khả năng thanh toán khoản vay hàng tháng của mình. Bởi vì những người làm việc tự do có xu hướng có thu nhập thất thường, lender cần phải lường trước những rủi ro đó bằng cách thận trọng trong tính toán của mình.
Ví dụ: nếu thu nhập ròng của bạn với tư cách là người làm việc tự do đã tăng từ năm này sang năm khác, bạn có thể hy vọng lender sẽ căn cứ vào số tiền cho vay của bạn dựa trên con số cao hơn đó. Tuy nhiên, lender bắt buộc phải tính toán số tiền thu nhập trung bình trong khoảng thời gian hai năm đó và đánh giá số tiền vay của bạn dựa trên con số thận trọng hơn.
Tương tự như vậy, nếu thu nhập ròng của bạn giảm từ năm này sang năm khác, lender bắt buộc phải sử dụng giá trị thấp hơn của hai năm. Sau sự biến động của thị trường vào năm 2020 (ảnh hưởng không tương xứng đến người lao động hợp đồng và chủ doanh nghiệp nhỏ), việc giám sát lender đã tăng lên trong nỗ lực cung cấp các khoản vay thực sự hợp lý cho những người đi vay làm việc tự do. Điều đó không có nghĩa là bạn sẽ không đủ điều kiện để được vay, nhưng điều đó có nghĩa là lender sẽ hết sức thận trọng khi phê duyệt số tiền vay của bạn.
IV. Sắp xếp giấy tờ cho khoản thanh toán trước của bạn
Lender cần xác minh số tiền đang được sử dụng để trả trước của bạn. Nếu làm việc tự do, bạn nên tách biệt quỹ kinh doanh và quỹ cá nhân cho các mục đích đăng ký khoản vay. Đó là bởi vì nếu quỹ tài khoản doanh nghiệp được sử dụng, lender sẽ cần xem xét dòng tiền của doanh nghiệp để xác minh rằng việc sử dụng các khoản tiền này để trả trước sẽ không tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh. Đây có thể là một quá trình kéo dài, vì vậy việc tách các khoản tiền có thể giúp bạn tránh phải đau đầu về thủ tục giấy tờ.
Dù bạn chọn tài khoản nào, lender buộc phải xác định khoản tiền nào đủ điều kiện để sử dụng cho khoản trả trước của bạn. Để làm như vậy, lender sẽ cần xem bảng sao kê ngân hàng trị giá hai tháng cho bất kỳ khoản tiền nào bạn định sử dụng cho khoản trả trước của mình.
Nếu lender nhận thấy bất kỳ giao dịch chuyển khoản hoặc khoản tiền gửi lớn nào, họ buộc phải yêu cầu bạn giải thích về những giao dịch đó, cũng như thư xác minh rằng quà tặng từ các thành viên trong gia đình thực sự là quà tặng chứ không phải là khoản vay.
Lender cũng sẽ không thể sử dụng các khoản tiền không có nguồn gốc, vì vậy nếu bạn định chuyển tiền để chuẩn bị cho việc mua hàng của mình, tốt nhất bạn nên làm ít nhất hai tháng trước khi đăng ký khoản vay. Điều này sẽ cho phép số tiền của bạn được “trở nên hợp lý” trong 60 ngày và sẽ không có lịch sử giao dịch quá lớn khi lender xem xét bảng sao kê ngân hàng trong hai tháng qua của bạn.
Xem thêm bài viết: