Mến chào quý bà con đầu xuân năm mới, Minh Đức muốn gửi tới cộng đồng đôi dòng chia sẻ từ kinh nghiệm cá nhân về vấn đề cũ mà mới ‘’Deposit - tiền cọc khi mua nhà’’.
DEPOSIT hay earnest money deposit khi mua nhà là 1 khoản tiền chúng ta phải cọc trước để cho seller thấy rằng bạn rất certain với căn nhà định mua, và thậm chí để no-contingency - sẵn sàng mất cọc để offer mạnh hơn nếu không đạt các requirements. Nếu win bidding, mọi thủ tục giấy tờ làm loan, appraisal, inspection suôn sẻ, thì sẽ chắc chắn là vui quá trời vui rồi. Tuy nhiên nếu không, cả ngàn $ Mỹ kim tiền deposit (2-5% property value) có thể không cánh mà bay, và thực sự chẳng ai mong muốn điều này xảy ra cả. Nếu muốn đòi lại thì kiện tụng, tranh cãi tùm lum rất mệt mỏi và phiền phức.
Hôm nay Minh Đức xin chia số lưu ý khi chúng ta làm loan, mua nhà để minimum risk để tránh mất tiền deposit. (Main focus sẽ là loan qualification vì đây là lĩnh vực mà Minh Đức có nhiều kinh nghiệm nhất)
NHỮNG LÝ DO KHIẾN LOAN HAY BỊ FAILED → BẠN KHÔNG MƯỢN ĐƯỢC NHIỀU TIỀN ĐỂ MUA NHƯ BẠN NGHĨ.
1) DTI - Debt to Income Ratio: Tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Lỗi hay gặp phải khi tính DTI là không nắm rõ Guideline của lender để xem rằng Income này có được dùng hay không, dùng bao nhiêu % hay Debt này phải cộng thêm, trả off thế nào để giảm DTI. Đơn cử với 1 số job bị ảnh hưởng bởi dịch covid năm vừa qua, bạn bị cut giảm giờ làm, không có OT hay incentive cuối năm, có thể lender sẽ không chấp nhận 100% khoản income đó được tính vào total income của bạn. Ngoài ra, với những Income phức tạp như 1099, business income hay rental sẽ yêu cầu những docs khác nhau để chứng minh. Với 1 số lender, khi làm contractor với agency, đó là W2 income, nhưng lender khác lại coi đó là income occasionally, họ lại không approve. Một số trường hợp calculate DTI rất border để qualified (48-49%) mà không có back-up plan, dẫn đến khi underwriter tính lại thì không qualified —> Loan failed.
Bản thân người Loan officer cũng cần phải trang bị kiến thức vững vàng, update các guilines và đặc biệt tính toàn các con số thật cẩn thận, dưa trên docs chứ không dựa trên verbal conversation.
Minh Đức đã từng experience tình huống rằng, buyer nói income của họ 70K, nhưng xem giấy tờ thuế mới biết họ đã deduct gần hết, chỉ còn có chưa đến 20K. Họ còn một khoản student loan nên DTI rất cao. Điều đáng nói là họ đã xin pre-approval ở một nơi khác, đã có offer accepted without contingency. Khi mọi thứ xong xuôi hết họ mới biết không có cách nào họ qualified đi conventional loan được cả.
Với những hồ sơ phải đi contingency, luôn luôn phải nhấn mạnh với buyer, họ PHẢI để contingency, không quên text và email để remind họ thêm một vài lần nữa.
2) Điểm Credit score quá thấp.
Điểm FICO Score sẽ ảnh hưởng rất lớn tới Interest rate mà bạn có thể vay, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến DTI và Loan program bạn đi. Chúng ta nên tự bổ sung thêm cho bản thân kỹ năng financial management - quản lý tài chính để có điểm FICO tốt, cũng như build được credit history đáng tin cậy. 1 năm bạn có thể hard pull miễn phí để xem điểm, collection rằng mình đang trả những khoản nào, có ‘’vết đen’’ nào hurt điểm mình mà mình không biết không. Hoặc bạn có thể nhờ Loan officer pull và advice trả off khoản nào để tăng nhanh điểm, giúp bạn đi rate tốt hơn.
3) Chia sẻ thiếu sót về tình hình tài chính.
Có ảnh hưởng đến loan process ví dụ như lý do mua cho thuê hay ở, debt, lien, judgement not on credit report, employment gap, các tài sản nhà đã trả hết nợ, nguồn gốc tiền down. Đừng ngần ngại, nếu đã làm việc và tin tưởng Loan agent, bạn hãy cứ chia sẻ hết để cùng nhau tháo gỡ, đó cũng là trách nghiệm cao cả mà nghề ban tặng cho một người Loan officer ‘’ thấu hiểu và sẻ chia’’ với quý thân chủ. Các tiêu chí sau và cung cấp các tài liệu cần thiết để qualified các điều kiện : Eligibility, Occupancy, Purpose, Debt Income Ratio, Employment history, Down payment, Reserve, Credit, Liability, Property Conditions, Appraisal. (Các bạn nên làm checklist nhé)
Ngoài ra, có 1 số yếu tố mà chúng ta không mong muốn như dịch bệnh, crisis khiến bạn mất job trong quá trình làm hồ sơ: cái này bất khả kháng, dù xác suất thấp nhưng vẫn có thể xảy ra, và nếu gặp agent giỏi có khả năng thương thuyết , bạn vẫn có khả năng mà không mất deposit.
* * * Vậy Realtor nên làm gì để có thể bảo vệ và giúp thân chủ mình hạn chế tối thiểu việc mất deposit khi purchase? Các quý anh chị trong cộng động, chúng ta hãy cùng nhau bàn luận và bổ sung giúp Minh Đức ở phần dưới nhé!
Chúc cho năm Nhâm Dần group cộng đồng của chúng ta ngày càng lớn mạnh và phát triển hơn nữa!!!