Nếu bạn đang trong quá trình mua hoặc bán một ngôi nhà, bạn có thể đã nghe thấy thuật ngữ “Escrow account” một vài lần. Nhưng Escrow account là gì, và tại sao bạn cần tài khoản này?
“Escrow” có nguồn gốc từ tiếng Pháp, nói về việc đưa ra một thỏa thuận mua bán dưới sự ủy thác của bên thứ ba trung lập cho đến khi giao dịch được hoàn thành. Trong giới mua bán nhà, Escrow account vẫn thường được thiết lập để bảo vệ lợi ích tài chính của người mua, người bán và bất kỳ bên nào khác liên quan đến việc mua bán hoặc refinance. Trong nhiều trường hợp, Escrow account cũng bắt đầu hoạt động sau khi khoản mortgage được hoàn tất.
Xem thêm bài viết:
Dưới đây là phân tích nhanh về những điều bạn nên biết về quy trình escrow nếu bạn đang mua hoặc refinance.
I. Các loại Escrow Account
Khi nói đến bất động sản, có hai loại escrow account chính: một loại được sử dụng để giữ tiền một cách an toàn trong các giao dịch mua nhà và refinance, và loại còn lại được sử dụng trong suốt quá trình vay vốn để quản lý các khoản thanh toán cho những thứ như thuế bất động sản và bảo hiểm chủ sở hữu nhà.
II. Mua Escrow Account
Trước tiên, bạn sẽ nghe về escrow account sau khi bạn đưa ra đề nghị mua nhà và đặt cọc trước một khoản tiền. Mục đích của việc đặt cọc này là để đảm bảo với người bán rằng bạn thực sự nghiêm túc về việc mua nhà, để họ sẽ ngừng rao bán căn nhà của mình. Tuy nhiên, trước khi chính thức giao dịch bất kỳ khoản nào, bạn phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Đó là lúc escrow account phát huy tác dụng.
Để bảo vệ tất cả các bên liên quan đến giao dịch, tiền sẽ được gửi vào escrow account để bảo đảm an toàn. Tài khoản này được tạo ra và quản lý bởi một bên thứ ba trung lập, được gọi là đại lý escrow. Tùy thuộc vào vị trí của ngôi nhà, đại lý escrow có thể là một môi giới tham gia, title company (công ty xác minh quyền sở hữu tài sản) hoặc một luật sư bất động sản.
Ngoài khoản tiền đặt cọc, escrow account cũng có thể chứa các khoản tiền khác liên quan đến mortgage, chẳng hạn như:
- Phí bất động sản hoặc hoa hồng cho các đại lý
- Phí cho vay đối với mortgage lender
- Tiền down payment
- Các khoản thanh toán của bên thứ ba như kiểm tra và thẩm định
- Lợi nhuận của người bán từ giao dịch
- Thuế tài sản
- Khoản thanh toán cho người liên quan
Điều này không chỉ đảm bảo tất cả các bên được đền bù hợp lý khi kết thúc hợp đồng mà còn bảo vệ người mua và người bán khỏi tổn thất tiềm ẩn. Một lợi ích khác của escrow account là chúng bảo vệ tiền của bạn cho đến khi tất cả các điều kiện đã thỏa thuận được cả hai bên thực hiện xong; những việc này có thể bao gồm từ kiểm tra tài sản đến thẩm định để sửa chữa. Các giao dịch mua có thể rơi vào tình trạng “out of escrow” nếu người mua hoặc người bán không thực hiện được những cam kết trong thoả thuận. Vì escrow account được duy trì bởi các bên thứ ba, nên việc đảm bảo rằng các khoản tiền gộp lớn(chẳng hạn như các khoản trả trước) sẽ được trả lại cho bạn trở nên dễ dàng hơn. Lưu ý: tiền đặt cọc đôi khi có thể là ngoại lệ đối với quy tắc này, vì vậy hãy kiểm tra các điều khoản escrow của bạn trước khi đưa bất kỳ thứ gì vào escrow.
III. Tài khoản Escrow Refinance
Khi refinance cho khoản mortgage của mình, bạn sẽ sử dụng escrow account để gửi tiền cho những thứ như phí thẩm định và phí luật sư. Trong trường hợp cash-out refinance, số tiền bạn kiếm được từ việc refinance cũng sẽ được giữ ở đây. Nếu mortgage cũ của bạn có escrow account, thì nó sẽ được đóng bởi đại lý escrow mới của bạn và mọi khoản tiền còn lại trong đó sẽ được trả lại cho bạn. Sau khi bạn hoàn tất các điều khoản của hợp đồng mortgage mới của mình, tiền sẽ được phân phối cho các bên thích hợp khi kết thúc. Các khoản phân phối có thể bao gồm phí môi giới hoặc hoa hồng; phí thẩm định, kiểm dịch và giám định; hoặc bất kỳ khoản tiền mặt nào cho người vay.
IV. Tài khoản escrow mortgage
Lender có thể yêu cầu bạn giữ một escrow account sau khi đóng loan. Không giống như tài khoản ngân hàng, escrow account được mở và quản lý hoàn toàn bởi người cung cấp mortgage của bạn. Tất cả những gì bạn cần làm là thực hiện thanh toán mortgage hàng tháng và một phần sẽ tự động gửi vào escrow account của bạn.
Số tiền escrow mỗi tháng tùy thuộc vào tổng chi phí bổ sung liên quan đến việc sở hữu nhà của bạn, chẳng hạn như thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và bảo hiểm mortgage (P.M.I) nếu có. Thay vì thanh toán các chi phí riêng biệt này khi chúng phát sinh, người cung cấp dịch vụ mortgage của bạn có thể thay mặt bạn giải ngân khoản thanh toán từ escrow account của bạn.
Tài khoản escrow rất hữu ích vì chúng đảm bảo rằng bạn sẽ phân bổ tiền mỗi tháng để trang trải chi phí thuế và bảo hiểm trong suốt cả năm. Chúng cũng giúp bạn có thể phân bổ những khoản chi phí lớn này theo thời gian — thay vì thành những khoản lớn vô cùng bất tiện. Ví dụ, thay vì thanh toán một hóa đơn thuế bất động sản 4 lần mỗi năm, nó sẽ được kết hợp vào các khoản thanh toán mortgage của bạn và được chia trong suốt 12 tháng. Bằng cách này, bạn có thể yên tâm và quên nó đi.
V. Escrow Account hoạt động như thế nào?
Trước khi đóng mortgage, bạn sẽ nhận được Thông báo kết thúc - closing, trong đó sẽ nêu chi tiết toàn bộ chi phí khoản vay mua nhà của bạn — bao gồm các điều khoản, khoản thanh toán hàng tháng dự kiến, phí và tiền mặt để hoàn tất. Là một phần của khoản thanh toán dự kiến, bạn sẽ thấy các khoản phí escrow hàng tháng cho thuế, bảo hiểm và các chi phí bắt buộc khác.
Trong điểm chính của bài viết này, bạn cũng sẽ tìm thấy các khoản thanh toán escrow ban đầu của mình. Lender sẽ thu số tiền này như một phần closing cost của bạn và sử dụng nó để thiết lập account của bạn. Số tiền này thường đủ để chi trả các khoản thanh toán trong vài tháng đầu tiên. Nhưng chi phí escrow ban đầu chính xác của bạn có thể thay đổi tùy thuộc vào thời điểm của tháng bạn đóng loan và khi các hóa đơn thuế tài sản và bảo hiểm đầu tiên của bạn đến hạn.
Mỗi lần bạn thanh toán mortgage, một phần dành cho thuế và bảo hiểm sẽ được chuyển vào Escrow Account cho các hóa đơn sắp tới của bạn. Các chi phí này sẽ là một mục riêng biệt trên bảng sao kê mortgage của bạn. Khi các khoản thanh toán thuế tài sản hoặc bảo hiểm của bạn đến hạn, loan servicer sẽ sử dụng khoản dự trữ tiền mặt đó để thanh toán các hóa đơn đó thay cho bạn.
VI. Tôi có nên có tài khoản Escrow cho Mortgage của mình không?
Escrow account được yêu cầu khi kết thúc giao dịch mua nhà hoặc refinance để bảo vệ người mua, người bán và tất cả các bên thứ ba khác trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, bạn có thể lựa chọn mở Escrow Account cho mortgage của mình hoặc không vì nó phụ thuộc vào tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của bạn và loại khoản vay bạn nhận được. Ví dụ, các khoản vay FHA yêu cầu bắt buộc phải có Escrow account cho thời hạn của khoản vay, nhưng các quy tắc cho các khoản vay thông thường - conventional loan là khác nhau.
Mortgage Escrow accounts thường là bắt buộc đối với người mua nhà có LTV lớn hơn 80%. Nếu bạn trả trước ít hơn 20%, thì bạn có thể cần phải có Escrow account. Tuy nhiên, khi tỷ lệ của bạn giảm xuống dưới ngưỡng LTV 80% (hoặc do bạn đã trả bớt tiền thế chấp, giá trị tài sản của bạn tăng lên hoặc cả hai) thì việc giữ Escrow account của bạn sẽ trở thành tùy chọn. Vào thời điểm đó, bạn có thể liên hệ với lender hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ cho vay để yêu cầu loại bỏ Escrow account.
Một số chủ nhà thích giữ một Escrow account vì sự tiện lợi mà nó mang lại. Nếu bạn không muốn lo lắng về việc phải trả thêm các hóa đơn hoặc nếu bạn không chắc mình có kỷ luật tài chính để dành tiền chi trả cho những khoản chi lớn hơn này khi chúng đến hạn hay không, thì bạn nên để mortgage servicer tiếp tục thanh toán cho mình.
Nếu khoản vay của bạn cho phép bạn tự thanh toán bảo hiểm và thuế tài sản, bạn có thể phải trả một khoản phí (khoảng 0,25% số tiền vay) để miễn escrow khi kết thúc. Hãy nhớ rằng, escrow giúp lender yên tâm rằng ngôi nhà của bạn luôn được bảo hiểm và các khoản thanh toán thuế tài sản của bạn luôn được cập nhật.
VII. Các quy tắc và yêu cầu đối với Escrow account bạn cần biết:
Sự thật trong đạo luật cho vay (The Truth in Lending Act ) và Đạo luật về Thủ tục thanh toán Bất động sản (The Real Estate Settlement Procedures Act) hướng dẫn nhiều quy định về Escrow account, đặc biệt là những quy định được sử dụng để giữ tiền bảo hiểm và tiền thuế cho chủ nhà.
Các quy tắc này giúp minh bạch hóa việc quản lý Escrow account và bảo vệ chủ nhà khỏi bị tính phí quá mức.
Escrow cushion
Một số nhà cung cấp dịch vụ cho vay có thể yêu cầu bạn duy trì Escrow cushion. Điều này có nghĩa là họ sẽ yêu cầu bạn để thêm tiền trong tài khoản của mình để trang trải cho những biến động chi phí không lường trước được, chẳng hạn như đột biến về thuế hoặc tăng phí bảo hiểm có thể phát sinh trong suốt cả năm. Tuy nhiên, số tiền Escrow cushion không được vượt quá một phần sáu tổng số tiền được thanh toán mỗi năm ( tương đương với 2 tháng thanh toán.)
Các báo cáo Escrow hàng năm và các điều chỉnh
Loan services sẽ phải gửi cho bạn một bảng sao kê escrow hàng năm ghi chi tiết lịch sử tài khoản và hoạt động của bạn trong năm. Loan servicer cũng phải tiến hành phân tích tài khoản để xác định xem có thừa, thiếu hay không và thông báo cho bạn về nguyên nhân. Nếu Loan servicer xác nhận đã thu tiền nhiều hơn so với hạn mức, họ sẽ phải hoàn lại tiền cho bạn hoặc giảm các khoản thanh toán escrow cho năm sau để bù vào. Nếu số dư escrow của bạn không đủ để trả các chi phí thuế và bảo hiểm sắp tới, bạn có thể cần phải thanh toán một lần hoặc tăng các khoản thanh toán thế chấp trong tương lai để bù đắp cho khoản chênh lệch.
Đóng Escrow Account
Theo nguyên tắc chung, bạn có thể yêu cầu đóng Escrow account của mình sau khi bạn đạt 80% LTV. (Một số tiểu bang có một ngưỡng khác — ví dụ: ở California, bạn có thể chọn loại bỏ escrow nếu LTV của bạn là 90% hoặc thấp hơn.) Các khoản vay mortgage giá cao (HPML) là một ngoại lệ. Nếu bạn có HPML, điều đó có nghĩa là tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) trên khoản vay của bạn vượt quá tỷ lệ ưu đãi cơ bản trung bình (APOR). Nói cách khác, chi phí vay vốn cho khoản vay của bạn cao hơn mức trung bình của ngành. Các HPML phải tuân theo Quy định Z, trong đó yêu cầu phải có một escrow account hoạt động trong ít nhất 5 năm hoặc cho đến khi khoản vay được trả hết.