Vào năm 2020, lãi suất nhiều lần đạt mức thấp lịch sử, khiến nhiều chủ nhà refinance cho các khoản mortgage của họ và để lock được mức rate có lợi hơn. Nhưng khi lãi suất đang tăng lên thì sao? Đó có phải là một dấu hiệu cho thấy bạn nên tạm dừng bất kỳ kế hoạch refinance nào không?
Sự thật là bạn không bao giờ nên cố “canh- timing” thị trường và nếu lãi suất ngày hôm nay có thể giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính duy nhất của mình, bạn không nên chờ đợi. Hãy cùng tìm hiểu cách xác định lãi suất và cách quyết định xem bây giờ có phải là thời điểm tốt để bạn refinance hay không.
I. Lãi suất Mortgage được xác định như thế nào?
Khi bạn đăng ký mortgage, lãi suất bạn nhận, được xác định bởi sự kết hợp của các yếu tố thị trường và các yếu tố cá nhân.
Trước tiên, hãy xem xét các yếu tố thị trường. Nói chung, tất cả các mức lãi suất được quyết định bởi tình hình của nền kinh tế và những gì Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ FED đang làm để ứng phó. Các mức lãi suất chuẩn này có xu hướng cao hơn khi nền kinh tế đang trong thời kỳ tăng trưởng và thấp hơn khi nền kinh tế đang chậm lại.
Lãi suất Mortgage cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố cá nhân - bao gồm điểm tín dụng của bạn, tiền down và loại tài sản bạn muốn mua hoặc refinance. Loại mortgage mà bạn đang tìm kiếm cũng đóng một vai trò quan trọng. Ví dụ, một khoản mortgage có thời hạn vay dài hơn thường sẽ đi kèm với lãi suất cao hơn một khoản mortgage mà bạn trả hết nhanh hơn. Đó là bởi vì lender coi các khoản vay ngắn hạn là khoản đầu tư ít rủi ro hơn, vì vậy họ tính phí ít hơn.
II. Nguyên nhân nào khiến lãi suất tăng?
Để tìm hiểu điều gì khiến lãi suất tăng, hãy bắt đầu với điều gì đã khiến chúng đạt mức thấp lịch sử nhiều lần vào năm 2020. Khi nền kinh tế có dấu hiệu chậm lại — ví dụ, giữa một đại dịch toàn cầu — các nhà đầu tư sẽ tìm cách giảm bớt các tài sản rủi ro, như cổ phiếu và trái phiếu. Đổi lại, họ sẽ bỏ tiền của mình vào những thứ được coi là “an toàn”, chẳng hạn như Kho bạc Hoa Kỳ — được coi là một trong những khoản đầu tư an toàn nhất trên thế giới. Khi giá của trái phiếu tăng lên (từ việc tất cả mua vào), lãi suất của thị trường, hoặc lợi tức, sẽ giảm xuống.
Mặt trái của phép toán này là khi nền kinh tế bắt đầu có dấu hiệu tăng trưởng, lãi suất sẽ tăng theo. Bạn có thể thấy điều này xảy ra khi có đợt triển khai vắc xin COVID-19, điều mà giúp nhiều người trở lại làm việc hơn. Những tín hiệu tích cực của nền kinh tế khiến các nhà đầu tư rời bỏ Kho bạc, điều này làm cho lợi tức Kho bạc tăng lên, và khiến lãi suất tăng.
Điều quan trọng cần nhớ là lãi suất tăng không nhất thiết sẽ cản trở bạn đạt được mục tiêu refinance của mình. Trên thực tế, trong một số trường hợp, bạn có thể đảm bảo một mức lãi suất thấp hơn so với khoản mortgage hiện tại của bạn với một khoản refinance trong các điều kiện này. Cùng tìm hiểu tiếp nhé.
III. 5 trường hợp bạn nên làm Refinance trong thời kỳ lãi suất tăng
1. Bạn có thể hợp nhất các khoản vay khác
Giả sử bạn có các khoản vay sinh viên - student loan, hóa đơn y tế, một vài thẻ tín dụng credit card debt ... về cơ bản là các khoản nợ có lãi suất cao hơn khoản mortgage. Trong trường hợp này, bạn có thể chọn hợp nhất khoản nợ của mình bằng hình thức refinance cash out và trả cùng một mức lãi suất cho tất cả các khoản vay.
Nó hoạt động như thế này: Bạn refinance cho khoản mortgage của mình với số tiền cao hơn số dư mortgage hiện có của bạn và bạn “rút tiền” phần thặng dư khi đóng. Sau đó, bạn có thể sử dụng số tiền dư để trả các hóa đơn khác — để lại cho bạn một khoản nợ với lãi suất thấp hơn.
2. Điểm tín dụng của bạn được cải thiện
Nếu bạn đã tăng được điểm FICO của mình, có thể bạn đã đạt đủ điều kiện để được hưởng lãi suất thấp hơn. Chắc chắn không có ích gì khi xem những gì ở ngoài đó. Nếu bạn có thể tìm được một khoản vay ít tốn kém hơn, bạn có thể tiết kiệm được rất nhiều tiền. Chênh lệch ít nhất là 0,25% có thể giúp bạn tiết kiệm được hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay của mình.
3. Bạn có nhiều tiền hơn
Bạn được tăng lương tại nơi làm việc, vợ / chồng của bạn được tăng lương, hoặc công việc mới của bạn được trả lương cao hơn là một điều tuyệt vời khác. Cho dù tình hình tài chính của bạn có trở nên tồi tệ, thu nhập cao hơn có nghĩa là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) thấp hơn, khiến bạn có ít rủi ro tín dụng hơn, điều này có nghĩa là bạn sẽ có khả năng refinance tốt hơn tùy chọn. Bức tranh tài chính của mọi người là khác nhau, vì vậy bạn có thể cần nói chuyện với chuyên gia refinance về hoàn cảnh cá nhân của mình.
4. Bạn có tỷ lệ khoản vay trên giá trị thấp hơn đáng kể
Bạn cũng có thể thấy rằng refinance có thể giúp bạn có lãi suất thấp hơn nếu tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) kể từ khi bạn mua nhà có thay đổi đáng kể.
Giải thích nhanh: LTV được tính bằng cách chia số tiền bạn đã vay cho giá trị được thẩm định của tài sản của bạn — và đó là một yếu tố chính trong việc xác định lãi suất của bạn. Nếu bạn đã trả hết một khoản đáng kể hoặc nếu ngôi nhà của bạn đã tăng vọt về giá trị (chẳng hạn như thông qua việc cải tạo nhà), bạn có thể có LTV thấp hơn nhiều so với khi bạn mới chuyển đến. Trong trường hợp này, nó có thể đáng để khám phá các tùy chọn refinance của mình.
5. Mortgage với lãi suất nổi (ARM) của bạn sắp được điều chỉnh lại
Nếu bạn chuẩn bị phải trả phần lãi nổi trong mortgage của mình trong vòng một hoặc hai năm tới, refinance có thể giúp lãi suất của bạn sẽ được đảm bảo lâu hơn, bất kể biến động thị trường. Bạn có thể chọn chuyển ARM của mình cho một khoản với lãi suất cố định và có được sự an tâm đi kèm với các khoản thanh toán hàng tháng ổn định trong suốt thời hạn vay. Ngoài ra, bạn có thể refinance với một mức ARM khác và bạn vẫn sẽ xuất hiện trên thị trường. Đó là bởi vì ARM mới có nghĩa là một khoảng thời gian lãi suất cố định mới — thường có nghĩa là ít nhất 5 năm các khoản thanh toán hàng tháng có thể dự đoán được sẽ không bị ảnh hưởng bởi các biến động thị trường.
IV. Điểm mấu chốt
Như với tất cả các quyết định tài chính, việc refinance cho khoản vay của bạn mang tính cá nhân. Bài viết đã xem xét một số tình huống mà khi đó refinance có thể là một động thái tốt, nhưng bạn nên luôn tính toán để xem liệu bạn có phù hợp hay không. Trên thực tế, nếu bạn đã có khoản thế chấp hiện tại của mình trong ít nhất 12 tháng, bạn có thể thấy rằng việc tái cấp vốn có thể giúp bạn tiết kiệm một số tiền đáng kể — ngay cả khi lãi suất tăng.
Như chúng tôi luôn nói, thời điểm tốt nhất để refinance là bất cứ khi nào bạn có thể đạt được các mục tiêu tài chính duy nhất của mình.
Xem thêm bài viết sau: