Có 3 con số chính sẽ ảnh hưởng đến việc bạn có được chấp thuận vay vốn khi mua nhà hay refinance hay không và chi phí của quá trình này đó là: điểm tín dụng (credit score), tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI- debt-to-income ratio) và tỉ lệ khoản vay trên tổng giá trị nhà (loan-to-value ratio)
Những con số này là gì và Vì sao chúng lại quan trọng?
1. Điểm tín dụng (Credit score)
Bạn có thể đã quen thuộc với cái này. Điểm tín dụng là một số có ba chữ số, thường từ 300-850, đo lường lịch sử vay của một người. Có ba cơ quan tín dụng chính (Equifax, Experian và TransUnion), mỗi cơ quan tính điểm tín dụng dựa trên lịch sử thanh toán của bạn, số nợ bạn có, hạn mức tín dụng của bạn, và một số yếu tố khác .
Khi được bạn cho phép, lender sẽ yêu cầu kiểm tra điểm tín dụng của bạn từ một hoặc tất cả các cơ quan tín dụng thông qua quá trình “soft credit check” - kiểm tra tín dụng mềm hoặc “hard credit check” - kiểm tra tín dụng cứng. “Soft credit check” được thực hiện ngày từ sớm trong quá trình làm mortgage, thường là trong quá trình pre-approval cơ bản. Nó không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.
“Hard credit check” được thực hiện khi bạn đã sẵn sàng gửi đơn đăng ký. Nó báo hiệu cho các văn phòng tín dụng biết rằng bạn quan tâm đến việc mở một hạn mức tín dụng mới (new line of credit), vì vậy nó sẽ có tác động nhỏ đến điểm tín dụng của bạn (thường là dưới năm điểm).
Nhưng may mắn là, các cơ quan tín dụng thường sẽ chỉ trừ điểm tín dụng của bạn một lần trong khoảng thời gian 30 ngày khi đăng ký làm mortgage với các lender khác nhau. Vì vậy, bạn sẽ không bị trừ nhiều lần, cho dù có phải thực hiện “hard credit check” nhiều lần khi đăng ký làm mortgage.
Tại sao điểm tín dụng của bạn lại quan trọng đối với khoản vay của bạn?
Điểm tín dụng của bạn giúp lender đánh giá khả năng trả lại khoản vay của bạn. Hầu hết các lender đều có yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu để được chấp thuận cho các khoản vay mua nhà. Và điểm tín dụng của bạn càng cao, thì mức lãi suất lender đưa ra càng tốt.
Ví dụ: tùy thuộc vào khoản vay, tăng 20 điểm tín dụng có thể giúp bạn có tiền lời thấp và tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay. Điểm tín dụng cao hơn cũng có thể giúp lãi suất mua bảo hiểm mortgage của bạn, thường sẽ được yêu cầu nếu bạn trả trước ít hơn 20% tiền down.
2. Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (Loan-to-value ratio)
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) là một cách để đo lường bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình. LTV là phần trăm bạn cần phải trả cho tiền gốc để sở hữu hoàn toàn ngôi nhà của bạn. LTV của bạn càng cao, bạn đang nợ nhà băng càng nhiều cNếu bạn đang mua một ngôi nhà, tính LTV rất dễ. Đầu tiên, trừ số tiền trả trước của bạn vào giá trị của ngôi nhà. Sau đó, chia số đó cho giá trị của ngôi nhà.
Ví dụ: nếu bất động sản của bạn có giá trị $200.000 và khoản trả trước của bạn là $20.000, thì LTV của bạn sẽ là 90%.
200.000 - 20.000 = 180.000
180.000 / 200.000 = 0,9 hoặc 90%
Một cách khác để tính LTV của bạn là lấy 100% trừ đi số phần trăm của tiền down. Vì vậy, nếu bạn trả trước 20%, thì LTV ban đầu của bạn sẽ là 80%.
Nếu bạn đang refinance cho căn nhà của mình và muốn tính LTV của mình, hãy chia số dư còn lại trên khoản vay của bạn cho giá trị căn nhà của bạn.
Ví dụ: nếu căn nhà của bạn trị giá $200.000 và số dư khoản vay của bạn là $150.000, thì LTV của bạn sẽ là 75%.
$150,000 / $200,000 = 0.75 or 75%
Tại sao tỷ lệ khoản vay trên giá trị lại quan trọng đối với khoản thế chấp của bạn?
Khi mua nhà, lender thường có mức LTV tối đa hoặc số tiền down tối thiểu. Mức tối đa LTV chính xác của bạn phụ thuộc vào những thứ như loại bất động sản của bạn (single-family, co-op, or multi-unit), số tiền vay của bạn, bạn có phải là người mua nhà lần đầu hay không, cách bạn sẽ sử dụng tài sản, v.v...
Nếu LTV của bạn lớn hơn hạn mức mà lender đưa ra, bạn sẽ phải tăng tiền down hoặc tìm một bất động sản có giá thấp hơn. Nếu bạn mua một ngôi nhà với LTV trên 80% (nghĩa là tiền down của bạn dưới 20%), lender của bạn có thể yêu cầu bảo hiểm cho khoản vay (PMI) Đối với refinance, LTV của bạn rất quan trọng vì một số lý do sau đây. Nếu bạn đang làm refinance mà bạn có ít hơn 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình, thì bạn có thể sẽ bị yêu cầu trả bảo hiểm cho khoản vay cùng với khoản thanh toán hàng tháng của mình
Nếu bạn quan tâm đến refinance cash out để cải tạo nhà hoặc hợp nhất nợ, thì bạn cần đảm bảo rằng LTV của bạn ở nhỏ hơn hoặc bằng 80% sau khi đã refinance (đối với loại nhà ở chính một căn -SFR); mức LTV tối đa có thể sẽ thay đổi đối với những loại nhà khác .
LTV của bạn cũng sẽ là yếu tố quyết định nếu bạn đang tìm cách loại bỏ bảo hiểm thế chấp — và bạn có thể không cần refinance để loại bỏ nó. Bạn thanh toán càng nhiều cho khoản vay của mình, thì LTV của bạn sẽ càng thấp. Khi bạn thanh toán đủ khoản vay đến khi LTV của bạn đạt 78%, bảo hiểm thế chấp cho các khoản vay thông thường sẽ tự động hủy. Bảo hiểm thế chấp cũng có thể bị hủy sớm hơn một chút, ở mức 80% LTV, theo yêu cầu của bạn, với điều kiện bạn đã đáp ứng các tiêu chí của lender.
Tuy nhiên, bảo hiểm thế chấp cho các khoản vay của chính phủ, như các khoản vay FHA, không thể bị hủy bỏ và được thanh toán trong suốt thời hạn của khoản vay. Đối với những khoản vay này, bạn sẽ cần phải refinance để loại bỏ bảo hiểm thế chấp.
3. Tỷ lệ nợ trên thu nhập
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn giúp lender biết được bạn có thể trả bao nhiêu tiền cho khoản vay mỗi tháng dựa trên các khoản nợ hàng tháng hiện có của bạn. Lender cộng khoản nợ hàng tháng của bạn sẽ là bao nhiêu sau khi bạn có nhà mới (ví dụ: các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay sinh viên, khoản vay mua ô tô, hóa đơn thẻ tín dụng, v.v. cộng với khoản thanh toán mortgage trong tương lai của bạn) và chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn (thu nhập trước thuế).
Tại sao tỷ lệ nợ trên thu nhập lại quan trọng đối với khoản thế chấp của bạn
Các lender đặt ra các hạn mức DTI để đảm bảo rằng bạn có thể thanh toán khoản thế chấp của mình ngay bây giờ và trong tương lai. Nếu DTI của bạn cao hơn hạn mức, bạn có thể không đủ điều kiện cho khoản mortgage đó. Trên thực tế, DTI cao là lý do số một khiến các đơn đăng ký thế chấp bị từ chối.
Hầu hết các lender thường cung cấp các khoản vay cho những người đi vay đáng tin cậy với DTI từ 43% trở xuống .
Nếu bạn có thời gian trước khi mua nhà hoặc refinance, giảm DTI của bạn có thể làm cho quá trình mortgage diễn ra suôn sẻ hơn nhiều..