10 yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà của bạn

Bạn đang chuẩn bị bán nhà hay mua nhà, hay đơn giản bạn muốn tìm hiểu về thị trường nhà đất tại Mỹ. Vậy bài viết này chính dành cho bạn nhé

• Sự khác biệt giữa appraised value (giá trị thẩm định) và market value (giá trị thị trường)

• 10 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một ngôi nhà

• Tại sao giá trị ngôi nhà quan trọng nhưng lại thường bị bỏ qua?

Việc hiểu rõ giá nhà/giá trị bất động sản là điều bắt buộc đối với homebuyers (người mua nhà) cũng như homeowners (chủ sở hữu nhà). 

Giá trị của một ngôi nhà sẽ cho người bán hoặc chủ sở hữu biết họ có thể kiếm được bao nhiêu tiền từ việc mua bán và giúp người mua hiểu thực tế họ có đủ khả năng chi trả những gì với ngân sách của mình. này cũng ảnh hưởng đến hoặc home equity loan (khoản vay dựa trên giá trị nhà) vì nhà băng hoặc lender (người cho vay) luôn ưu tiên nhìn vào giá trị của ngôi nhà để xác định số tiền cho vay.

Nếu bạn đã từng băn khoăn về cách xác định giá trị một ngôi nhà, thì dưới đây là tóm tắt về cách thức hoạt động và lý do tại sao giá nhà lại quan trọng.

“Appraised value” (Giá trị được thẩm định) và “market value” (giá trị thị trường): Tại sao cần thiết phải phân biệt rõ? 

Thật dễ dàng bị choáng ngợp bởi tất cả các thuật ngữ real estate (bất động sản) mà bạn nghe thấy trong suốt quá trình đi mua nhà và làm hồ sơ vay tiền. Ví dụ: real estate agent (đại lý bất động sản) hoặc mortgage lender (bên cho vay thế chấp của bạn sẽ bỏ các thuật ngữ như "appraised value" và “fair market value" khi mô tả một ngôi nhà, vì vậy nếu bạn phân biệt được sự khác biệt này thì chắc chắn sẽ giúp ích cho bạn rất nhiều! 

Appraised value được xác định bởi một licensed home appraiser (thẩm định viên nhà được cấp phép.) Con số này dựa trên dữ liệu thị trường chính thức và thường phải tuân theo Uniform Residential Appraisal Report (Báo cáo thẩm định dân cư thống nhất), bao gồm các thông tin về bất động sản đó, chẳng hạn như kích thước lô đất, quy hoạch, tiện ích, cấu trúc và hơn thế nữa.

Home appraiser là làm gì?

Một appraiser sẽ giám định một bất động sản để cung cấp một sự ước tính chuyên nghiệp không thiên vị về giá trị hiện tại của tài sản đó.

Mặt khác, “fair market value” là số tiền mà người mua sẵn sàng trả cho căn nhà. Đây là phép đo lường chủ quan về market value và cuối cùng phụ thuộc vào cung và cầu. Market value cũng có thể bị ảnh hưởng bởi doanh số bán hàng tương tự của bất động sản gần đó, quy mô, vị trí, vùng lân cận, tình trạng của bất động sản, v.v. Vì vậy, nếu bạn là người mua trong một thị trường nhà ở đang được ưa chuộng, nơi các ngôi nhà nhận được nhiều ưu đãi và bán nhanh chóng, bạn có thể sẵn sàng trả nhiều hơn để theo kịp hoặc trả giá cao hơn đối thủ.

Tóm lại: Appraised value và market value có thể tương đồng, nhưng ở một vài trường hợp quan trọng, 2 giá trị này có thể sẽ rất khác nhau.

Những người mua mà dự định vay tiền (mortgage) sẽ muốn thận trọng khi đưa ra mức giá cao hơn nhiều so với giá trị được thẩm định “appraised value” cho ngôi nhà của họ. Các lender thường yêu cầu thẩm định nhà trước khi đưa ra một khoản vay đề nghị cho người mua nhà và người làm refinance để đảm bảo khoản vay không bị vượt quá so với giá trị ngôi nhà đó. 

Vậy thực tế giá trị của một ngôi nhà được xác định như thế nào?

Có những yếu tố cụ thể có thể ảnh hưởng đến việc thẩm định giá trị ngôi nhà của một appraiser chuyên nghiệp và buyer. 

Trong khi một số yếu tố như điều kiện kinh tế quốc gia và địa phương nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn, những yếu tố khác có thể là kết quả của việc nâng cấp nhà, chẳng hạn như một mái nhà mới hoặc việc xây thêm phòng tắm.

Dưới đây là những điều mà mọi chủ nhà hoặc người mua nhà nên biết về cách xác định giá trị của một ngôi nhà

10 yếu tố ảnh hưởng giá trị căn nhà

1. Điều kiện

Trong khi tìm kiếm danh sách nhà được đăng bán, bạn có thểthấy một số trường hợp như sau: Một số ngôi nhà đã sẵn sàng để dọn vào ngay lập tức, trong khi các ngôi nhà khác có thể phải sửa chữa lại nhiều. Việc này có thể tốn kém và mất thời gian, đó là lý do tại sao một ngôi nhà được giữ gìn cẩn thận có thể có giá trị cao hơn một ngôi nhà cần được bảo trì.

Đối với chủ nhà: Nên duy trì việc thường xuyên sửa chữa và nâng cấp nhà, chẳng hạn như sơn mới vẻ ngoài, thay hàng rào cũ, hoặc sơn lại mái hiên, sẽ giữ cho ngôi nhà của bạn luôn trong trạng thái tốt và giúp nó gìn giữ hoặc tăng giá trị theo thời gian.

Đối với người mua nhà: Hãy lưu ý những điều kiện này vào lần tới khi bạn đi xem xét ngôi nhà bạn muốn mua, vì một bất động sản được giữ gìn cẩn thận sẽ có thể ít phải sửa chữa tốn kém hơn sau khi mua.

2. Tuổi đời ngôi nhà

Một ngôi nhà thời thuộc địa hoặc thời Victoria có thể gây sốt trên Instagram, nhưng những ngôi nhà cũ như thế cần phải được sửa chữa nhiều hơn những gì người mua nhà vốn đang hào hứng có thể tỉnh táo nhận ra. Những thứ như hệ thống điện hoặc nước xuống cấp, mái nhà cũ hoặc cửa sổ 20 năm tuổi có thể khiến ngôi nhà giảm giá trị. Những ngôi nhà cũ, được bảo dưỡng tốt, thường xuyên được sửa chữa và cải tạo có thể giữ được giá trị của chúng một cách lâu dài.

Để giúp một ngôi nhà cũ duy trì giá trị của nó, chủ nhà có thể muốn xem xét việc nâng cấp các thiết bị lỗi thời lên các loại mới hơn. Mặc dù sức hấp dẫn về mặt tuổi đời của một ngôi nhà có thể không thể thay đổi, nhưng với hệ thống HVAC mới hơn, thân thiện với môi trường có thể khiến cuộc sống trong một ngôi nhà cũ trở nên thú vị hơn nhiều.

* Chú thích: HVAC - Heating, Ventilation & Air Conditioning gọi chung là hệ thống điều hòa không khí

3. Kích thước

Square footage(kích thước) thường là yếu tố chính tạo nên giá trị của một ngôi nhà. Một ngôi nhà lớn hơn với nhiều không gian đáng sống hơn thường có giá trị hơn một ngôi nhà nhỏ hơn có thể sánh được trong cùng một thị trường.

Hãy nhớ rằng mặc dù việc thêmkích thước có thể làm tăng giá trị bất động sản, nhưng vẫn có những giới hạn nhất định. Việc kích thước quá lớn so với kích thước trung bình khu vực bạn đang sống có thể gây khó khăn cho việc tìm những ngôi nhà tương tự để so sánh giá (comparable) (xem mục #9 bên dưới), đây được coi là một yếu tố chính trong việc xác định giá trị bất động sản. Điều này là phản trực quan, nhưng hãy nhớ rằng một ngôi nhà, dù đẹp hay nổi bật đến đâu so với những ngôi nhà khác trong khu vực lân cận, có thể không có mức định giá tương tự mà người bán có thể mong đợi như thể nó nằm ở một thị trường khác, nơi những ngôi nhà có kích thước tương tự.

4. Vị trí

Một điều mà mọi người đều nghe khi nói về giá trị bất động sản là vị trí. Ví dụ: vị trí gần trung tâm thành phố của một ngôi nhà có thể tác động đáng kể đến giá trị của ngôi nhà đó. Trong khi nhiều người thích một quãng đường đi làm ngắn hơn hoặc dễ dàng tiếp cận các cơ sở vật chất xung quanh, các yếu tố vị trí khác, chẳng hạn như tiếng ồn và sự an toàn cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà.

5. Thông tin lịch sử về ngôi nhà

Lịch sử mua bán của một ngôi nhà, mà bạn thường có thể tìm thấy trực tuyến thông qua tìm kiếm hồ sơ bất động sản tại địa phương, cũng có thể ảnh hưởng đến giá nhà. Một cuộc khảo sát trực tuyến nhanh chóng có thể chỉ ra các chi tiết như lịch sử sở hữu ngôi nhà, giấy phép, thay đổi quy hoạch, thuế bất động sản và hơn thế nữa. Việc tăng thuế bất động sản hoặc thiếu các đợt tăng thuế gần đây, cũng có thể là những chỉ số mang ý nghĩa về việc các hóa đơn thuế cao hơn trong tương lai. 

Là một người mua nhà, hãy nhớ rằng việc đánh thuế bất động sản của quận (county) thay đổi theo từng tiểu bang. Một số bang yêu cầu đánh giá dựa trên giá nhà mỗi năm, giá trị này tăng hoặc giảm tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Các tiểu bang khác đánh giá lại thuế khi nhà được chuyển nhượng để bán hoặc sau khi đã được cải thiện các yếu tố cần thiết. Có lẽ bạn nên kiểm tra với nhân viên ký quỹ (escrow officers) hoặc văn phòng giám định viên của quận (county assessor’s office)  để được đảm bảo.

6. Loại vùng lân cận

Ngoài mong muốn là một nơi để sống, khu vực lân cận của ngôi nhà có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà. Không có gì ngạc nhiên khi hệ thống trường học địa phương tốt và tỷ lệ tội phạm thấp thường giúp ngôi nhà giá trị cao hơn, trong khi giá nhà sẽ thường tốt hơn ở các khu vực đang phát triển... Khu Mua sắm, ăn uống, giải trí và công viên lân cận cũng là những đặc điểm hấp dẫn đối với những người mua nhà đang tìm kiếm một khu phố có thể đi bộ hoặc dễ dàng tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng — những yếu tố như thế này thường sẽ khiến giá nhà cao hơn.

Người mua đang tìm kiếm một căn hộ chung cư hoặc căn hộ chung cũng có thể cần phải xem xét phí liên kết với HOA (Homeowner’s Association - Hiệp hội chủ sở hữu nhà) và những gì họ chi trả. Các tiện nghi cộng đồng hấp dẫn như hồ bơi, sân gôn, công viên dành cho chó, sân chơi hoặc nhà câu lạc bộ có thể nâng cao đáng kể giá trị của ngôi nhà.

7. Tiện nghi

Cải tạo nhà, như sân sau có hàng rào, văn phòng tại nhà, thiết bị làm bếp mới hơn, hồ bơi hoặc tầng hầm đã hoàn thiện có thể giúp tăng giá trị của một ngôi nhà.

Bạn có biết rằng những chủ nhà thêm đá nhân tạo vào ngoại thất của ngôi nhà có thể kì vọng hoàn lại đến 95,6% chi phí xây dựng, trong khi việc bổ sung bộ tổng thể cao cấp chỉ có thể thu về 51,6%?

Bạn thật sự nên bỏ một chút thời gian nghiên cứu nếu có dự định nâng cấp để tăng giá trị ngôi nhà của mình - cho dù bạn đang sống trong ngôi nhà hiện tại hay sau khi mua nhà xong. Báo cáo  giá nhà  so với Giá trị hàng năm của Tạp chí Remodeling ( Remodeling Magazine)  đề cập đến những dự án nào mang lại hiệu quả cao nhất.

8. Thị trường nhà đất

Cung và cầu, một trong những động lực chính, có thể thay đổi theo thời gian. Thị trường nhà ở ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và nó có thể thay đổi do ảnh hưởng của địa phương, tiểu bang và liên bang, chẳng hạn như lạm phát hoặc liệu lãi suất vay thế chấp có hấp dẫn hay không.

Một số lý do dẫn đến thay đổi giá trị bất động sản có thể bao gồm lượng tồn kho trung bình của các căn nhà có sẵn để mua ở một thị trường nhất định, tỷ lệ tịch thu nhà, nguồn cung việc làm tại địa phương, mối quan hệ với thị trường việc làm trong khoảng cách đi lại, khả năng tăng trưởng hoặc mức độ trì trệ trong khu vực (stagnation).

9. Giá bán của ngôi nhà tương tự (Comparables) 

các bất động sản tương tự là những ngôi nhà tương tự đã được bán gần đây. Những ngôi nhà được coi là tương tự thường có cùng kích thước và độ tuổi với các tiện nghi giống nhau, như cùng số phòng ngủ và phòng tắm. 

Nên so sánh kỹ càng trước khi gửi đề nghị mua nhà hoặc khi cố gắng xác định giá trị căn nhà hiện tại của bạn. Xem xét những căn nhà được bán với giá nào trong khu vực có thể giúp bạn tìm ra một căn nhà có giá trị bao nhiêu trên thị trường hiện tại.

10. Doanh nghiệp thương mại mới

Tiện nghi hiện đại thường mang nghĩa là giá trị bất động sản cao hơn. Theo một nghiên cứu gần đây từ ATTOM Data Solutions, việc gần Trader Joe’s, ALDI và Whole Foods ảnh hưởng tích cực đến giá trị nhà Tổng lợi tức đầu tư trung bình cho hoạt động kinh doanh mua bán nhà (home flipping)là con số khổng lồ 52% trên toàn quốc tính theo mã zip nơi có các cửa hàng này. 

Tổng kết lại: Tại sao giá trị ngôi nhà lại quan trọng?

Nhận biết các yếu tố làm tăng và giảm giá trị của một ngôi nhà có thể giúp bạn tránh được việc phải trả cao hơn giá trị thực của ngôi nhà đó.  lender cũng sẽ không cho bạn vay một khoản thế chấp vượt quá giá trị thực của căn nhà vì căn nhà sẽ được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Vì vậy, nếu căn nhà có giá trị nhỏ hơn số tiền cho vay, người cho vay sẽ không thể thu hồi các khoản lỗ trong trường hợp bạn không trả được nợ. Điều này cũng xảy ra tương tự đối với việc refinance .

Một ngôi nhà được định giá quá cao cũng có thể gây ra rắc rối cho người bán. Thực tế, những ngôi nhà được định giá cao “ngất ngưởng” có thể phải tồn tại trên thị trường rất lâu mà không có người quan tâm. Và nếu người mua đưa ra đề nghị và giá trị được thẩm định thấp hơn đáng kể so với giá bán đã thỏa thuận, thì  nhà bằng có thể từ chối cung cấp cho người mua một khoản Mortgage.

Cho dù bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà mới hay tò mò về giá trị ngôi nhà của mình có thể là bao nhiêu, thì việc trao đổi với một local real estate agent (đại lý bất động sản địa phương) có thể coi là một khởi đầu tuyệt vời.

Một khi bạn sẵn sàng bắt đầu với khoản vay mua nhà và e refinance, hãy liên hệ Wonder Rates , chúng tôi sẽ đưa ra những lời tư vấn hữu ích cho bạn.